महारेरा:बिल्डरविरुद्ध तक्रार कशी दाखल करावी

महारेरा म्हणजे काय, आणि त्यामुळे काय बदलले

महारेरा हे महाराष्ट्रातील स्थावर संपदा क्षेत्राचे नियामक आहे, ज्याची स्थापना स्थावर संपदा (विनियमन व विकास) अधिनियम, 2016 अंतर्गत झाली. ते अस्तित्वात येण्यापूर्वी, ज्या खरेदीदाराची ताब्याची तारीख तीन वर्षांनी पुढे गेली, त्याच्याकडे दिवाणी दावा किंवा ग्राहक तक्रार एवढेच पर्याय होते, आणि या दोन्हींना प्रत्यक्ष विलंबापेक्षाही जास्त वेळ लागू शकत असे.

या अधिनियमाने व्यवहारात महत्त्वाच्या तीन गोष्टी बदलल्या. ठरावीक मर्यादेपेक्षा मोठ्या प्रकल्पांची नोंदणी करणे बंधनकारक आहे, आणि नोंदणी होईपर्यंत त्यांची जाहिरात किंवा विक्री करता येत नाही. खरेदीदारांकडून गोळा केलेल्या रकमेचा एक भाग त्या प्रकल्पासाठी स्वतंत्र खात्यात ठेवावा लागतो, ज्यामुळे एका प्रकल्पाचे पैसे दुसऱ्या प्रकल्पाकडे वळवण्यावर मर्यादा येते. आणि वादांची सुनावणी एक विशेष मंच करतो, ज्याच्यासाठी कालमर्यादा कायद्यातच लिहिलेल्या आहेत.

खरेदीदारासाठी याचा पहिला व्यावहारिक परिणाम म्हणजे प्रकल्पाचे नोंदणी पान हे सार्वजनिक अभिलेख आहे. त्यावर मंजूर आराखडा, जाहीर केलेली पूर्णत्वाची तारीख, मिळालेल्या मंजुऱ्या आणि प्रवर्तकाने कळवलेली त्रैमासिक प्रगती दिलेली असते. खरेदीदाराला एरवी ज्या गोष्टींवर नुसता विश्वास ठेवावा लागला असता, त्यातील बरेच काही करारावर सही करण्यापूर्वीच पडताळता येते.

रेराचे पूर्ण रूप, आणि हा अधिनियम प्रत्यक्षात काय करतो

रेरा (RERA) म्हणजे स्थावर संपदा (विनियमन व विकास) अधिनियम, 2016. हा केंद्रीय अधिनियम आहे, पण व्यवहारात स्थावर संपदा हा राज्याचा विषय आहे, म्हणून प्रत्येक राज्याने त्याअंतर्गत स्वतःचे प्राधिकरण स्थापन केले. महाराष्ट्राचे प्राधिकरण म्हणजे महारेरा. या अधिनियमाने पूर्वी अस्तित्वात नसलेल्या तीन गोष्टी निर्माण केल्या: प्रकल्पाची सक्तीची नोंदणी, प्रकल्पासाठी राखीव (ring-fenced) खाते, आणि कायदेशीर कालमर्यादा असलेला विशेष मंच.

अधिनियम प्रवर्तकाकडून काय अपेक्षित करतो

• कोणत्याही युनिटची जाहिरात, विपणन, बुकिंग किंवा विक्री करण्यापूर्वी प्रकल्पाची नोंदणी करणे — जमिनीचे क्षेत्रफळ किंवा सदनिकांची संख्या विहित मर्यादेपेक्षा जास्त असलेल्या प्रकल्पांसाठी
• वाटपग्राहींकडून मिळालेल्या रकमेपैकी सत्तर टक्के रक्कम स्वतंत्र खात्यात जमा करणे, जी फक्त त्या प्रकल्पाच्या बांधकामासाठी आणि जमिनीच्या खर्चासाठीच वापरायची
• मंजूर आराखडा, अभिन्यास (layout), मंजुऱ्या, जाहीर केलेली पूर्णत्वाची तारीख आणि त्रैमासिक प्रगती पोर्टलवर जाहीर करणे
• एजंटांची नोंदणी — नोंदणीकृत प्रकल्पात व्यवहार करणाऱ्या दलालांनी स्वतःही नोंदणी केलेली असणे आवश्यक
• संरचनात्मक दोष दुरुस्त करणे, किंवा कारागिरी, दर्जा किंवा सेवांमधील दोष, जे ताबा दिल्यापासून पाच वर्षांच्या आत निदर्शनास आणले गेले — तीस दिवसांच्या आत आणि विनामूल्य
• विहित कालावधीत वाटपग्राहींची संस्था स्थापन करणे आणि मालकी हक्क हस्तांतरित (convey title) करणे

खरेदीदारासाठी काय बदलले

व्यावहारिक बदल असा की, पूर्वी ज्या अनेक गोष्टींवर नुसता विश्वास ठेवावा लागत असे, त्या आता सार्वजनिक अभिलेखात आहेत. जाहीर केलेली पूर्णत्वाची तारीख तोंडी वचन नसून ती दाखल केलेली असते. चटई क्षेत्र (carpet area) बिल्डरच्या व्याख्येनुसार नव्हे, तर कायद्याने ठरवलेले असते. मंजुऱ्या एकतर पोर्टलवर आहेत किंवा नाहीत. पूर्वी ज्या पडताळणीसाठी वकील आणि प्रत्यक्ष जागेची पाहणी लागत असे, त्यातील बरीचशी पडताळणी आता एका शोधाने सुरू करता येते.

रेरा अंतर्गत चटई क्षेत्र: वाद संपवणारी व्याख्या

रेरापूर्वी “सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र” (super built-up area) म्हणजे बिल्डर सांगेल तेच, आणि खरेदीदार सर्रास अशा जागेच्या मोठ्या हिश्श्याचे पैसे देत असत जी त्यांना वापरता किंवा ओळखताही येत नसे. अधिनियमाने चटई क्षेत्राची व्याख्या कायद्यातच करून आणि करारात ते नमूद करणे बंधनकारक करून हे थांबवले.

महाराष्ट्राच्या नियमांनुसार विहित केलेल्या आदर्श विक्री करारनाम्यात बुकिंगनंतरच्या बदलांचीही तरतूद आहे. प्रत्यक्ष दिलेले चटई क्षेत्र मान्य केलेल्या क्षेत्रापेक्षा कमी असेल, तर प्रवर्तकाने जादा रक्कम व्याजासह परत करणे आवश्यक आहे. ते जास्त असेल, तर प्रवर्तक वाढीव क्षेत्रासाठी फक्त विहित मर्यादेतच शुल्क आकारू शकतो.

रेरा नोंदणी क्रमांक आणि प्रकल्पाची स्थिती कशी तपासावी

कोणतेही पैसे देण्यापूर्वी खरेदीदार करू शकेल अशी ही सर्वात उपयुक्त गोष्ट आहे, आणि तिला काही मिनिटेच लागतात. प्रकल्पाचे नोंदणी पान हे प्रवर्तकाने दाखल केलेला सार्वजनिक अभिलेख आहे.

1. राज्य प्राधिकरणाचे पोर्टल उघडा महाराष्ट्रासाठी ते maharera.maharashtra.gov.in आहे. प्रत्येक राज्याचे स्वतःचे पोर्टल आहे; एकत्रित माहिती देणाऱ्या (aggregator) साइटऐवजी अधिकृत पोर्टल वापरा, कारण अशा साइटवरील माहिती जुनी होते.
2. प्रकल्पाचे नाव, प्रवर्तकाचे नाव किंवा नोंदणी क्रमांकाने शोधा नोंदणी क्रमांक प्रत्येक जाहिरातीत आणि प्रत्येक होर्डिंगवर असतो — अधिनियमाने तसे बंधनकारक केले आहे. एखाद्या जाहिरातीत तो नसेल, तर तेच एक महत्त्वाचे निरीक्षण आहे.
3. प्रकल्पाचे पान उघडा आणि दाखल केलेली कागदपत्रे वाचा जाहीर केलेली पूर्णत्वाची तारीख, अपलोड केलेल्या मंजुऱ्या, मंजूर आराखडा, जमिनीच्या मालकीची कागदपत्रे आणि खटल्यांबाबतची माहिती तपासा.
4. त्रैमासिक प्रगती अहवाल वाचा बहुतेक खरेदीदार हा भाग वगळतात, आणि तोच सर्वात जास्त माहिती देणारा असतो. प्रवर्तक दर तिमाहीत स्वतःच्या प्रगतीचे विवरण दाखल करतो. जाहीर केलेल्या ताबा तारखेच्या सहा महिने आधी तीस टक्के पूर्ण झालेल्या प्रकल्पाने तुम्हाला त्याच्याच शब्दांत काहीतरी सांगितले आहे.
5. प्रवर्तकाचे इतर प्रकल्प तपासा प्रकल्पाऐवजी प्रवर्तकाच्या नावाने शोधा. ज्याचे तिन्ही नोंदणीकृत प्रकल्प जाहीर तारखांच्या पलीकडे गेले आहेत असा विकासक, आणि स्वच्छ इतिहास असलेला विकासक, यांच्यातील जोखीम वेगळी आहे.
6. एजंटचीही तपासणी करा नोंदणीकृत प्रकल्पांत व्यवहार करणाऱ्या एजंटांनी स्वतःही नोंदणी केलेली असणे आवश्यक आहे. एजंटचा नोंदणी क्रमांक पडताळून पाहा.

भूखंड आणि लहान प्रकल्प

जमीन 500 चौरस मीटर किंवा त्याहून कमी असेल, किंवा प्रकल्पात सर्व टप्पे मिळून आठ किंवा त्याहून कमी सदनिका असतील, तर नोंदणी आवश्यक नाही (राज्ये याहून कमी मर्यादा ठरवू शकतात). मर्यादेपेक्षा मोठे भूखंड विकास प्रकल्पही अधिनियमात समाविष्ट आहेत. मर्यादेखालील प्रकल्पांसाठी नोंदणी आवश्यक नाही — म्हणजे नोंदणी क्रमांक नसणे हा आपोआप धोक्याचा इशारा ठरत नाही, पण त्याचा अर्थ असा की अधिनियमाचे संरक्षण आणि पोर्टलवरील माहिती तुम्हाला उपलब्ध नाही.

तक्रार दाखल करण्यापूर्वी गोळा करायची कागदपत्रे

महारेरा तक्रारीचा निर्णय मुख्यतः कागदपत्रांवर होतो. तक्रार दाखल करण्यापूर्वी ती व्यवस्थित गोळा करणे हेच बहुतेक काम असते, आणि त्यांच्याशिवाय दाखल केलेल्या तक्रारीत दिलासा मिळण्याऐवजी ती कागदपत्रे सादर करण्याचे निर्देशच मिळतात.

तुमचा प्रकल्प महाराष्ट्राबाहेर असेल तर

रेरा हा केंद्रीय अधिनियम आहे, त्यामुळे रचना सर्वत्र सारखीच आहे: राज्य प्राधिकरण, नोंदणी पोर्टल, त्याच तरतुदीखाली तक्रार, अपील न्यायाधिकरण, आणि विलंबाबाबत तेच मूलभूत हक्क. राज्यानुसार बदलतात ते शुल्क, पोर्टलची रचना, नोंदणीच्या मर्यादा आणि कार्यपद्धतीचे नियम, कारण प्रत्येक राज्याने स्वतःचे नियम केले आहेत.

म्हणून या पानावर सांगितलेली पद्धत इतर राज्यांतही लागू होते. तुमच्या राज्याचे प्राधिकरण शोधा, प्रकल्प शोधा, दाखल केलेली कागदपत्रे आणि त्रैमासिक प्रगती अहवाल वाचा, करार आणि भरणा केलेल्या रकमांचा तपशील गोळा करा, आणि त्याच तरतुदीखाली तक्रार दाखल करा. स्थानिक पातळीवर तपासायचे ते म्हणजे तक्रार शुल्क, विहित नमुना, आणि तुमचे राज्य ऑनलाइन तक्रार स्वीकारते की प्रत्यक्ष प्रत (physical set) मागते.

तुम्ही कशाबद्दल तक्रार करू शकता

तक्रार दाखल करणे, टप्प्याटप्प्याने

1. पोर्टलवर प्रकल्प तपासा maharera.maharashtra.gov.in वर प्रकल्प शोधा आणि त्याचे नोंदणी पान उघडा. महारेरा नोंदणी क्रमांक, जाहीर केलेली पूर्णत्वाची तारीख आणि त्रैमासिक प्रगती अहवाल नोंदवून ठेवा. जे संबंधित आहे ते डाउनलोड करा किंवा त्याचा स्क्रीनशॉट घ्या — ही प्रवर्तकाने स्वतः दाखल केलेली विवरणे आहेत.
2. तुमची कागदपत्रे गोळा करा नोंदणीकृत विक्री करारनामा, वाटप पत्र, केलेले भरणे दाखवणारी प्रत्येक पावती आणि बँक स्टेटमेंट, तुम्हाला मिळालेली मागणी पत्रे, बिल्डरशी झालेला तुमचा पत्रव्यवहार, आणि माहितीपत्रकात दिलेल्या वचनांवर तुम्ही अवलंबून असाल तर माहितीपत्रक किंवा जाहिरात.
3. पोर्टलवर नोंदणी करा आणि तक्रार तयार करा महारेरा साइटवरील तक्रार दाखल करण्याच्या लिंकचा वापर करून वापरकर्ता खाते तयार करा, तक्रारीचा पर्याय निवडा, आणि नोंदणी क्रमांकाने प्रकल्प ओळखा. महारेरा सलोखा आणि वाद निवारण मंच (conciliation and dispute-resolution forum) देखील चालवते; बिल्डर तडजोडीस तयार असेल तर तो वापरून पाहण्याजोगा आहे. अर्जात पक्षकार, प्रकल्प, वस्तुस्थिती आणि मागितलेला दिलासा यांची माहिती विचारली जाते.
4. वस्तुस्थिती तारखांनुसार क्रमाने मांडा बुकिंगची तारीख, कराराची तारीख, भरलेल्या रकमा तारखांसह, करारात वचन दिलेली ताब्याची तारीख, ती केव्हा उलटून गेली, आणि त्यानंतर काय घडले. कडक भाषेपेक्षा स्पष्ट कालक्रम जास्त उपयोगी पडतो.
5. तुम्हाला नेमका कोणता दिलासा हवा ते सांगा ताबा देण्यास विलंबासाठी व्याज, व्याजासह परतावा, नुकसानभरपाई, किंवा काम पूर्ण करून ताबा देण्याचा निर्देश. नेमके लिहा, कारण प्राधिकरण जे मागितले आहे त्यावरच दिलासा देते.
6. शुल्क भरा आणि तक्रार सादर करा विहित शुल्क ऑनलाइन भरा — सध्या प्रति तक्रार ₹5,000, मात्र शुल्क भरण्यापूर्वी पोर्टलवर ही रक्कम तपासून घ्या. पोचपावती आणि तक्रार क्रमांक जतन करून ठेवा.
7. सुनावण्यांना उपस्थित राहा सुनावण्या पोर्टलद्वारे सूचीबद्ध व अधिसूचित केल्या जातात, आणि अनेक सुनावण्या ऑनलाइन होतात. तक्रार क्रमांक जपून ठेवा; त्याद्वारेच प्रकरणाचा मागोवा घेतला जातो.

प्राधिकरण कोणता दिलासा देऊ शकते

प्रवर्तक मान्य तारखेपर्यंत प्रकल्प पूर्ण करण्यात किंवा ताबा देण्यात अयशस्वी ठरला, तर वाटपग्राही कशास पात्र आहे हे अधिनियमात सांगितले आहे. वाटपग्राही दोनपैकी एक मार्ग निवडतो:

• प्रकल्पातून माघार घेणे — आणि भरलेली रक्कम विहित दराने व्याजासह, तसेच नुकसानभरपाई मिळवणे
• प्रकल्पात कायम राहणे — आणि ताबा मिळेपर्यंत विलंबाच्या प्रत्येक महिन्यासाठी व्याज मिळवणे

परतावा आणि व्याजाचा आदेश प्राधिकरण देते; नुकसानभरपाईच्या दाव्याचा निर्णय महारेराचे अभिनिर्णय अधिकारी (कलम 71) घेतात, त्यामुळे दावा त्यानुसार मांडा. याशिवाय, प्राधिकरण प्रवर्तकाला प्रकल्प पूर्ण करण्याचा, दोष दायित्व कालावधीतील दोष दुरुस्त करण्याचा, मंजूर आराखड्याचे पालन करण्याचा आणि अधिनियमाने घातलेली इतर दायित्वे पार पाडण्याचा निर्देश देऊ शकते. नोंदणी न करणे यांसारख्या उल्लंघनांसाठी ते दंडही लावू शकते.

अपील आणि आदेशाची अंमलबजावणी

महारेराच्या आदेशाविरुद्ध अपील आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून साठ दिवसांच्या आत महाराष्ट्र स्थावर संपदा अपील न्यायाधिकरणाकडे करता येते; पुरेसे कारण असल्यास उशिराचे अपीलही दाखल करून घेतले जाऊ शकते. खरेदीदाराला रक्कम देण्याचा निर्देश देणाऱ्या आदेशाविरुद्ध प्रवर्तकाने अपील केल्यास, प्रवर्तकाला आधी व्याज आणि नुकसानभरपाईसह संपूर्ण देय रक्कम (किंवा दंड असल्यास त्याच्या किमान 30%) जमा करावी लागते — अपिलाचा वापर केवळ रक्कम देण्यास उशीर करण्यासाठी होऊ नये म्हणून ही तरतूद आहे.

ज्या आदेशाचे पालन केले जात नाही, तो जमीन महसुलाच्या थकबाकीप्रमाणे वसूल करता येतो. व्यवहारात, प्रवर्तक रक्कम देत नसेल तर जिल्हा प्रशासनामार्फत वसुली वॉरंट काढले जातात. तुमच्या बाजूने झालेल्या आदेशाचे पालन होत नसेल, तर पुढची पायरी नवी तक्रार नसून वसुली अर्ज आहे.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न