MahaRERA:கட்டுநருக்கு எதிராகப் புகார் அளிப்பது எப்படி

MahaRERA என்றால் என்ன, அது எதை மாற்றியது

MahaRERA என்பது மனை வணிக (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016-இன் கீழ் அமைக்கப்பட்ட, மகாராஷ்டிரத்தின் மனை வணிகத்திற்கான ஒழுங்குமுறை அமைப்பு. அது உருவாவதற்கு முன், ஒப்படைப்புத் தேதி மூன்று ஆண்டுகள் தள்ளிப்போன ஒரு வாங்குபவருக்கு உரிமையியல் வழக்கு அல்லது நுகர்வோர் புகார் என்ற தேர்வு மட்டுமே இருந்தது; இவ்விரண்டுமே அந்தத் தாமதத்தை விட அதிக காலம் எடுக்கக்கூடியவை.

நடைமுறையில் முக்கியமான மூன்று விஷயங்களை இச்சட்டம் மாற்றியது. ஒரு வரம்புக்கு மேற்பட்ட திட்டங்கள் பதிவுசெய்யப்பட வேண்டும்; பதிவுசெய்யப்படும் வரை அவற்றை விளம்பரப்படுத்தவோ விற்கவோ முடியாது. வாங்குபவர்களிடமிருந்து வசூலிக்கப்படும் தொகைகளில் ஒரு பங்கு அந்தத் திட்டத்திற்கான தனிக் கணக்கில் வைக்கப்பட வேண்டும்; இது ஒரு திட்டத்தின் பணம் வேறொரு திட்டத்திற்குத் திருப்பப்படுவதைக் கட்டுப்படுத்துகிறது. மேலும், சட்டத்திலேயே எழுதப்பட்ட கால வரம்புகளுடன் ஒரு சிறப்பு அமைப்பு தகராறுகளை விசாரிக்கிறது.

வாங்குபவருக்கு இதன் முதல் நடைமுறை விளைவு என்னவென்றால், திட்டத்தின் பதிவுப் பக்கம் ஒரு பொது ஆவணம். அதில் அனுமதிக்கப்பட்ட வரைபடம், அறிவிக்கப்பட்ட நிறைவுத் தேதி, பெறப்பட்ட அனுமதிகள், மேம்பாட்டாளர் (promoter) தெரிவித்த காலாண்டு முன்னேற்றம் ஆகியவை உள்ளன. இல்லையெனில் நம்பிக்கையின் அடிப்படையில் ஏற்க வேண்டியிருந்த பலவற்றை, கையெழுத்திடுவதற்கு முன்பே சரிபார்க்க முடியும்.

RERA முழு வடிவம், சட்டம் உண்மையில் என்ன செய்கிறது

RERA என்பது மனை வணிக (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016 (Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016)-ஐக் குறிக்கிறது. இது ஒரு மத்தியச் சட்டம்; ஆனால் நடைமுறையில் மனை வணிகம் மாநிலப் பொருள் என்பதால், ஒவ்வொரு மாநிலமும் இதன் கீழ் தனக்கென ஒரு ஆணையத்தை அமைத்தது. மகாராஷ்டிரத்தின் ஆணையம் MahaRERA. முன்பு இல்லாத மூன்று விஷயங்களை இச்சட்டம் உருவாக்கியது: கட்டாயத் திட்டப் பதிவு, தனியாகப் பாதுகாக்கப்பட்ட திட்டக் கணக்கு, சட்டப்பூர்வ கால வரம்புகளுடன் கூடிய சிறப்பு அமைப்பு.

மேம்பாட்டாளரிடமிருந்து சட்டம் எதிர்பார்ப்பவை

• திட்டத்தைப் பதிவுசெய்தல் — எந்த அலகையும் விளம்பரப்படுத்துவதற்கு, சந்தைப்படுத்துவதற்கு, முன்பதிவு செய்வதற்கு அல்லது விற்பதற்கு முன் — நிலப் பரப்பு அல்லது குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கைக்கான நிர்ணயிக்கப்பட்ட வரம்புக்கு மேற்பட்ட திட்டங்களுக்கு
• எழுபது சதவீதத்தை வைப்பு செய்தல் — ஒதுக்கீடு பெற்றவர்களிடமிருந்து பெறப்பட்ட தொகைகளில் எழுபது சதவீதத்தை ஒரு தனிக் கணக்கில் வைக்க வேண்டும்; அது அந்தத் திட்டத்தின் கட்டுமானம் மற்றும் நிலச் செலவுக்கு மட்டுமே பயன்படுத்தப்பட வேண்டும்
• இணையதளத்தில் வெளியிடுதல் — அனுமதிக்கப்பட்ட வரைபடம், தளவமைப்பு, அனுமதிகள், அறிவிக்கப்பட்ட நிறைவுத் தேதி, காலாண்டு முன்னேற்றம்
• முகவர்களைப் பதிவுசெய்தல் — பதிவுசெய்யப்பட்ட திட்டத்தில் ஈடுபடும் தரகர்களும் தாங்களே பதிவுசெய்யப்பட்டிருக்க வேண்டும்
• கட்டமைப்புக் குறைபாடுகளைச் சரிசெய்தல் — ஒப்படைத்த ஐந்து ஆண்டுகளுக்குள் கவனத்திற்குக் கொண்டுவரப்படும் கட்டமைப்புக் குறைபாடுகள், அல்லது வேலைப்பாடு, தரம் அல்லது சேவைகளில் உள்ள குறைபாடுகளை — முப்பது நாட்களுக்குள், இலவசமாக
• ஒதுக்கீடு பெற்றவர்களின் சங்கத்தை அமைத்தல் — மற்றும் நிர்ணயிக்கப்பட்ட காலத்திற்குள் உரிமையை (title) மாற்றித் தருதல்

வாங்குபவருக்கு என்ன மாறியது

நடைமுறை மாற்றம் என்னவென்றால், முன்பு நம்பிக்கையின் அடிப்படையில் ஏற்கப்பட்டவற்றில் பெரும்பகுதி இப்போது பொது ஆவணமாக உள்ளது. அறிவிக்கப்பட்ட நிறைவுத் தேதி வாய்மொழியாக வாக்குறுதி அளிக்கப்படுவதில்லை, பதிவுசெய்யப்படுகிறது. தரைப் பரப்பு (carpet area) கட்டுநரின் வரையறையால் அல்ல, சட்டத்தால் வரையறுக்கப்படுகிறது. அனுமதிகள் இணையதளத்தில் உள்ளன, அல்லது இல்லை. ஒருகாலத்தில் வழக்கறிஞரும் நேரடி இடப் பார்வையும் தேவைப்பட்ட முன்சரிபார்ப்பின் பெரும்பகுதியை இப்போது ஒரு தேடலுடன் தொடங்கலாம்.

RERA-வின் கீழ் தரைப் பரப்பு: தகராறை முடிவுக்குக் கொண்டுவந்த வரையறை

RERA-வுக்கு முன், “சூப்பர் பில்ட்-அப் பரப்பு” (super built-up area) என்பது கட்டுநர் சொன்னதையே குறித்தது; தங்களால் பயன்படுத்தவோ அடையாளம் காணவோ முடியாத இடத்தின் பெரும் பங்கிற்கு வாங்குபவர்கள் வழக்கமாகப் பணம் செலுத்தினர். தரைப் பரப்பைச் சட்டத்திலேயே வரையறுத்து, ஒப்பந்தத்தில் அதைக் குறிப்பிட வேண்டும் என்று கட்டாயப்படுத்தியதன் மூலம் இச்சட்டம் இதை முடிவுக்குக் கொண்டுவந்தது.

மகாராஷ்டிர விதிகளின் கீழ் நிர்ணயிக்கப்பட்ட மாதிரி விற்பனை ஒப்பந்தம், முன்பதிவுக்குப் பிந்தைய மாற்றங்களையும் கையாள்கிறது. உண்மையில் வழங்கப்பட்ட தரைப் பரப்பு ஒப்புக்கொண்டதை விடக் குறைவாக இருந்தால், மேம்பாட்டாளர் கூடுதலாகப் பெற்ற தொகையை வட்டியுடன் திருப்பித் தர வேண்டும். அதிகமாக இருந்தால், நிர்ணயிக்கப்பட்ட வரம்புக்குள் மட்டுமே அந்த அதிகரிப்புக்கு மேம்பாட்டாளர் கட்டணம் வசூலிக்கலாம்.

RERA பதிவு எண்ணையும் திட்டத்தின் நிலையையும் எவ்வாறு சரிபார்ப்பது

எதையும் செலுத்துவதற்கு முன் வாங்குபவர் செய்யக்கூடிய மிகப் பயனுள்ள ஒரே செயல் இதுதான்; இதற்குச் சில நிமிடங்களே ஆகும். ஒரு திட்டத்தின் பதிவுப் பக்கம், மேம்பாட்டாளர் தாக்கல் செய்த பொது ஆவணம்.

1. மாநில ஆணையத்தின் இணையதளத்தைத் திறக்கவும் மகாராஷ்டிரத்திற்கு, அது maharera.maharashtra.gov.in. ஒவ்வொரு மாநிலத்திற்கும் தனி இணையதளம் உள்ளது; தொகுப்புத் தளங்களை (aggregators) அல்லாமல் அதிகாரப்பூர்வத் தளத்தையே பயன்படுத்துங்கள், ஏனெனில் தொகுப்புத் தளங்களில் தகவல் காலாவதியாகிவிடும்.
2. திட்டப் பெயர், மேம்பாட்டாளர் பெயர் அல்லது பதிவு எண் மூலம் தேடவும் பதிவு எண் ஒவ்வொரு விளம்பரத்திலும் ஒவ்வொரு விளம்பரப் பலகையிலும் இடம்பெறுகிறது — சட்டம் அதைக் கட்டாயமாக்குகிறது. ஒரு விளம்பரத்தில் அது இல்லையெனில், அதுவே ஒரு கண்டுபிடிப்பு.
3. திட்டப் பக்கத்தைத் திறந்து தாக்கல்களைப் படிக்கவும் அறிவிக்கப்பட்ட நிறைவுத் தேதி, பதிவேற்றப்பட்ட அனுமதிகள், அனுமதிக்கப்பட்ட வரைபடம், நில உரிமை ஆவணங்கள், வழக்கு தொடர்பான வெளிப்படுத்தல்கள் ஆகியவற்றைச் சரிபார்க்கவும்.
4. காலாண்டு முன்னேற்ற அறிக்கைகளைப் படிக்கவும் பெரும்பாலான வாங்குபவர்கள் தவிர்க்கும் பகுதி இது; ஆனால் அதிகம் வெளிப்படுத்துவதும் இதுவே. மேம்பாட்டாளர் ஒவ்வொரு காலாண்டும் தனது முன்னேற்ற அறிக்கையைத் தானே தாக்கல் செய்கிறார். அறிவிக்கப்பட்ட ஒப்படைப்புத் தேதிக்கு ஆறு மாதங்களுக்கு முன் முப்பது சதவீதம் மட்டுமே முடிந்த திட்டம், தன் சொந்த வார்த்தைகளிலேயே உங்களுக்கு ஏதோ ஒன்றைச் சொல்லிவிட்டது.
5. மேம்பாட்டாளரின் பிற திட்டங்களைச் சரிபார்க்கவும் திட்டத்தை அல்லாமல் மேம்பாட்டாளரின் பெயரைத் தேடுங்கள். பதிவுசெய்யப்பட்ட மூன்று திட்டங்களும் அறிவிக்கப்பட்ட தேதிகளைத் தாண்டிச் செல்லும் ஒரு கட்டுநர், களங்கமற்ற வரலாறு உள்ள கட்டுநரை விட வேறுபட்ட இடர்.
6. முகவரையும் சரிபார்க்கவும் பதிவுசெய்யப்பட்ட திட்டங்களில் ஈடுபடும் முகவர்களும் தாங்களே பதிவுசெய்யப்பட்டிருக்க வேண்டும். முகவரின் பதிவு எண்ணைச் சரிபார்க்கவும்.

மனைகளும் சிறிய திட்டங்களும்

நிலம் 500 சதுர மீட்டர் அல்லது அதற்குக் குறைவாக இருந்தால், அல்லது எல்லாக் கட்டங்களையும் சேர்த்துத் திட்டத்தில் எட்டு அல்லது அதற்குக் குறைவான குடியிருப்புகள் இருந்தால், பதிவு தேவையில்லை (மாநிலங்கள் இதை விடக் குறைந்த வரம்பை நிர்ணயிக்கலாம்). வரம்புக்கு மேற்பட்ட மனைப் பிரிவுத் திட்டங்களும் (plotted developments) இதில் அடங்கும். வரம்புக்குக் கீழே பதிவு தேவையில்லை — அதாவது பதிவு எண் இல்லாதது தானாகவே ஓர் எச்சரிக்கை அறிகுறி அல்ல; ஆனால் சட்டத்தின் பாதுகாப்புகளும் இணையதள வெளிப்படுத்தல்களும் உங்களுக்குக் கிடைக்காது என்பதை அது குறிக்கிறது.

புகார் அளிப்பதற்கு முன் சேகரிக்க வேண்டிய ஆவணங்கள்

ஒரு MahaRERA புகார் பெரும்பாலும் ஆவணங்களின் அடிப்படையிலேயே முடிவு செய்யப்படுகிறது. புகார் அளிப்பதற்கு முன் அவற்றை முறையாகத் தொகுப்பதே பெரும்பாலான வேலை; அவை இல்லாமல் அளிக்கப்படும் புகார், நிவாரணத்திற்குப் பதிலாக அவற்றைச் சமர்ப்பிக்குமாறு உத்தரவுகளையே பெரும்பாலும் பெறும்.

உங்கள் திட்டம் மகாராஷ்டிரத்திற்கு வெளியே இருந்தால்

RERA ஒரு மத்தியச் சட்டம் என்பதால், அமைப்பு எல்லா இடங்களிலும் ஒன்றே: ஒரு மாநில ஆணையம், ஒரு பதிவு இணையதளம், அதே விதியின் கீழ் புகார், ஒரு மேல்முறையீட்டுத் தீர்ப்பாயம், தாமதத்திற்கு அதே அடிப்படை உரிமைகள். மாநிலத்திற்கு மாநிலம் மாறுபடுவது கட்டணம், இணையதள வடிவமைப்பு, பதிவு வரம்புகள், நடைமுறை விதிகள் ஆகியவை; ஒவ்வொரு மாநிலமும் தனது விதிகளை வகுத்துள்ளது.

எனவே இப்பக்கத்தில் விவரிக்கப்பட்ட முறை பிற மாநிலங்களுக்கும் பொருந்தும். உங்கள் மாநில ஆணையத்தைக் கண்டறிந்து, திட்டத்தைத் தேடி, தாக்கல்களையும் காலாண்டு முன்னேற்ற அறிக்கைகளையும் படித்து, ஒப்பந்தத்தையும் பணம் செலுத்திய பதிவுகளையும் தொகுத்து, அதே விதியின் கீழ் புகார் அளியுங்கள். உள்ளூரில் நீங்கள் சரிபார்க்க வேண்டியவை: புகார்க் கட்டணம், நிர்ணயிக்கப்பட்ட படிவம், உங்கள் மாநிலம் இணைய வழித் தாக்கல்களை ஏற்கிறதா அல்லது நேரடியாக ஒரு தொகுப்பு ஆவணங்களைக் கோருகிறதா என்பது.

நீங்கள் எவை குறித்துப் புகார் அளிக்கலாம்

புகார் அளித்தல், படிப்படியாக

1. இணையதளத்தில் திட்டத்தைச் சரிபார்க்கவும் maharera.maharashtra.gov.in தளத்தில் திட்டத்தைத் தேடி அதன் பதிவுப் பக்கத்தைத் திறக்கவும். MahaRERA பதிவு எண், அறிவிக்கப்பட்ட நிறைவுத் தேதி, காலாண்டு முன்னேற்ற அறிக்கைகள் ஆகியவற்றைக் குறித்துக்கொள்ளவும். தொடர்புடையவற்றைப் பதிவிறக்கவும் அல்லது திரைப்பிடிப்பு எடுக்கவும் — இவை மேம்பாட்டாளரே தாக்கல் செய்த அறிக்கைகள்.
2. உங்கள் ஆவணங்களைத் தொகுக்கவும் பதிவுசெய்யப்பட்ட விற்பனை ஒப்பந்தம், ஒதுக்கீட்டுக் கடிதம், செய்யப்பட்ட செலுத்துகைகளைக் காட்டும் ஒவ்வொரு ரசீதும் வங்கி அறிக்கையும், நீங்கள் பெற்ற கோரிக்கைக் கடிதங்கள், கட்டுநருடனான உங்கள் கடிதப் போக்குவரத்து, மேலும் விளம்பரக் கையேடு அல்லது விளம்பரம் வாக்குறுதி அளித்ததை நீங்கள் சார்ந்திருந்தால் அதுவும்.
3. இணையதளத்தில் பதிவுசெய்து புகாரை உருவாக்கவும் MahaRERA தளத்தில் உள்ள புகார் பதிவு இணைப்பைப் பயன்படுத்திப் பயனர் கணக்கை உருவாக்கி, புகார் விருப்பத்தைத் தேர்ந்தெடுத்து, திட்டத்தை அதன் பதிவு எண் மூலம் அடையாளம் காட்டவும். MahaRERA ஒரு சமரசம் மற்றும் தகராறுத் தீர்வு அமைப்பையும் நடத்துகிறது; கட்டுநர் தீர்வுக்கு முன்வரும் இடங்களில் அதை முயன்று பார்ப்பது பயனுள்ளது. படிவம் தரப்பினர், திட்டம், உண்மைகள், கோரப்படும் நிவாரணம் ஆகியவற்றைக் கேட்கிறது.
4. உண்மைகளைத் தேதிவாரியான வரிசையில் கூறவும் முன்பதிவுத் தேதி, ஒப்பந்தத் தேதி, தேதிகளுடன் செலுத்திய தொகைகள், ஒப்பந்தத்தில் வாக்குறுதி அளிக்கப்பட்ட ஒப்படைப்புத் தேதி, அது கடந்த தேதி, அதன் பிறகு நடந்தவை. கடுமையான வார்த்தைகளை விடத் தெளிவான காலவரிசை அதிகப் பயனளிக்கும்.
5. உங்களுக்கு என்ன நிவாரணம் வேண்டும் என்பதைத் துல்லியமாகக் கூறவும் தாமதமான ஒப்படைப்புக்கு வட்டி, வட்டியுடன் பணத்திருப்பம், இழப்பீடு, அல்லது பணியை முடித்து ஒப்படைக்குமாறு உத்தரவு. குறிப்பாகக் கூறுங்கள், ஏனெனில் கோரப்பட்டதன் அடிப்படையிலேயே ஆணையம் நிவாரணம் வழங்குகிறது.
6. கட்டணத்தைச் செலுத்திச் சமர்ப்பிக்கவும் நிர்ணயிக்கப்பட்ட கட்டணத்தை இணைய வழியில் செலுத்தவும் — தற்போது ஒரு புகாருக்கு ₹5,000; எனினும் செலுத்தும் முன் இணையதளத்தில் அந்தத் தொகையை உறுதிப்படுத்திக்கொள்ள வேண்டும். ஒப்புகையையும் புகார் எண்ணையும் சேமித்து வைக்கவும்.
7. விசாரணைகளில் கலந்துகொள்ளவும் விசாரணைகள் இணையதளம் மூலம் பட்டியலிடப்பட்டு அறிவிக்கப்படுகின்றன; பல இணைய வழியில் நடத்தப்படுகின்றன. புகார் எண்ணைப் பாதுகாப்பாக வைத்திருங்கள்; அதன் மூலமே வழக்கு கண்காணிக்கப்படுகிறது.

ஆணையம் வழங்கக்கூடிய நிவாரணம்

ஒப்புக்கொண்ட தேதிக்குள் மேம்பாட்டாளர் திட்டத்தை முடிக்கவோ ஒப்படைக்கவோ தவறும்போது ஒதுக்கீடு பெற்றவருக்கு என்ன உரிமை உண்டு என்பதைச் சட்டம் வகுக்கிறது. ஒதுக்கீடு பெற்றவர் இரண்டு வழிகளில் ஒன்றைத் தேர்ந்தெடுக்கிறார்:

• திட்டத்திலிருந்து விலகுதல் — செலுத்திய தொகையை, நிர்ணயிக்கப்பட்ட விகிதத்தில் வட்டியுடனும், இழப்பீட்டுடனும் பெறுதல்
• திட்டத்தில் தொடர்தல் — ஒப்படைப்பு வழங்கப்படும் வரை ஒவ்வொரு மாதத் தாமதத்திற்கும் வட்டி பெறுதல்

பணத்திருப்பமும் வட்டியும் ஆணையத்தால் உத்தரவிடப்படுகின்றன; இழப்பீட்டுக் கோரிக்கை MahaRERA-வின் தீர்ப்பளிக்கும் அலுவலரால் (Adjudicating Officer) (பிரிவு 71) முடிவு செய்யப்படுகிறது, எனவே அதற்கேற்ப அதை வடிவமையுங்கள். இவற்றுடன், திட்டத்தை முடிக்குமாறும், குறைபாட்டுப் பொறுப்புக் காலத்திற்குள் குறைபாடுகளைச் சரிசெய்யுமாறும், அனுமதிக்கப்பட்ட வரைபடத்திற்கு இணங்குமாறும், சட்டம் விதிக்கும் பிற கடமைகளை நிறைவேற்றுமாறும் ஆணையம் மேம்பாட்டாளருக்கு உத்தரவிடலாம். பதிவுசெய்யத் தவறுதல் போன்ற மீறல்களுக்கு அபராதமும் விதிக்கலாம்.

மேல்முறையீடும் உத்தரவை நிறைவேற்றுதலும்

MahaRERA உத்தரவுக்கு எதிரான மேல்முறையீடு, உத்தரவின் நகலைப் பெற்ற அறுபது நாட்களுக்குள் மகாராஷ்டிர மனை வணிக மேல்முறையீட்டுத் தீர்ப்பாயத்தில் அளிக்கப்பட வேண்டும்; போதுமான காரணம் இருந்தால் தாமதமான மேல்முறையீடும் ஏற்கப்படலாம். வாங்குபவருக்குப் பணம் செலுத்துமாறு உத்தரவிடும் ஆணைக்கு எதிராக மேம்பாட்டாளர் மேல்முறையீடு செய்யும்போது, மேம்பாட்டாளர் முதலில் வட்டி மற்றும் இழப்பீடு உட்பட செலுத்த வேண்டிய முழுத் தொகையையும் (அல்லது ஏதேனும் அபராதம் இருந்தால் அதில் குறைந்தது 30%) வைப்பு செய்ய வேண்டும் — பணம் செலுத்துவதைத் தாமதப்படுத்துவதற்காக மட்டுமே மேல்முறையீடுகள் பயன்படுத்தப்படுவதைத் தடுக்க வடிவமைக்கப்பட்ட விதி இது.

இணங்கப்படாத உத்தரவின் தொகை, நில வருவாய் நிலுவையாக (arrear of land revenue) வசூலிக்கப்படலாம். நடைமுறையில், மேம்பாட்டாளர் பணம் செலுத்தாதபோது மாவட்ட நிர்வாகம் மூலம் வசூல் பிடியாணைகள் (recovery warrants) பிறப்பிக்கப்படுகின்றன. உங்களுக்குச் சாதகமான உத்தரவு நிறைவேற்றப்படவில்லை எனில், அடுத்த படி புதிய புகார் அல்ல, வசூல் விண்ணப்பம்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்