MahaRERA:बिल्डर के विरुद्ध शिकायत कैसे दर्ज करें

MahaRERA क्या है, और इससे क्या बदला

MahaRERA महाराष्ट्र में भू-संपदा (real estate) का नियामक है, जिसे भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत स्थापित किया गया। इसके आने से पहले, जिस खरीदार के कब्ज़े की तारीख तीन साल खिसक जाती थी, उसके पास सिविल मुकदमे या उपभोक्ता शिकायत का विकल्प था, और दोनों में स्वयं देरी से भी ज़्यादा समय लग सकता था।

इस अधिनियम ने तीन ऐसी चीज़ें बदलीं जो व्यवहार में मायने रखती हैं। एक सीमा से बड़े प्रोजेक्ट का पंजीकरण अनिवार्य है, और पंजीकरण होने तक उनका विज्ञापन या बिक्री नहीं की जा सकती। खरीदारों से वसूली गई राशि का एक हिस्सा उस प्रोजेक्ट के अलग खाते में रखना होता है, जिससे एक प्रोजेक्ट का पैसा दूसरे प्रोजेक्ट में लगाने पर रोक लगती है। और विवादों की सुनवाई एक विशेष मंच करता है, जिसकी समय-सीमाएँ कानून में ही लिखी हैं।

खरीदार के लिए पहला व्यावहारिक परिणाम यह है कि प्रोजेक्ट का पंजीकरण पेज एक सार्वजनिक रिकॉर्ड है। उसमें स्वीकृत नक्शा, घोषित पूर्णता तिथि, प्राप्त अनुमतियाँ, और प्रवर्तक (promoter) द्वारा दी गई तिमाही प्रगति दर्ज होती है। जो बहुत-सी बातें खरीदार को अन्यथा भरोसे पर माननी पड़तीं, उन्हें हस्ताक्षर करने से पहले जाँचा जा सकता है।

RERA का पूरा नाम, और यह अधिनियम असल में क्या करता है

RERA का अर्थ है भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016)। यह एक केंद्रीय अधिनियम है, लेकिन व्यवहार में भू-संपदा राज्य का विषय है, इसलिए हर राज्य ने इसके तहत अपना प्राधिकरण गठित किया। महाराष्ट्र का प्राधिकरण MahaRERA है। इस अधिनियम ने तीन ऐसी चीज़ें बनाईं जो पहले मौजूद नहीं थीं: अनिवार्य प्रोजेक्ट पंजीकरण, प्रोजेक्ट का सुरक्षित अलग खाता, और कानूनी समय-सीमाओं वाला एक विशेष मंच।

अधिनियम प्रवर्तक से क्या अपेक्षा करता है

• किसी भी यूनिट का विज्ञापन, मार्केटिंग, बुकिंग या बिक्री करने से पहले प्रोजेक्ट का पंजीकरण कराए — उन प्रोजेक्ट्स के लिए जो ज़मीन के क्षेत्रफल या अपार्टमेंट की संख्या की निर्धारित सीमा से ऊपर हैं
• आबंटितियों से प्राप्त राशि का सत्तर प्रतिशत जमा करे एक अलग खाते में, जिसका उपयोग केवल उसी प्रोजेक्ट के निर्माण और ज़मीन की लागत के लिए हो
• पोर्टल पर प्रकट करे स्वीकृत नक्शा, लेआउट, अनुमतियाँ, घोषित पूर्णता तिथि, और तिमाही प्रगति
• एजेंटों का पंजीकरण — पंजीकृत प्रोजेक्ट में काम करने वाले ब्रोकरों का स्वयं पंजीकृत होना ज़रूरी है
• संरचनात्मक दोषों को ठीक करे, या कारीगरी, गुणवत्ता या सेवाओं के दोषों को, जो कब्ज़ा सौंपने के पाँच साल के भीतर ध्यान में लाए जाएँ — तीस दिनों के भीतर और बिना किसी शुल्क के
• आबंटितियों का संघ बनाए और निर्धारित अवधि के भीतर स्वामित्व (title) हस्तांतरित करे

खरीदार के लिए क्या बदला

व्यावहारिक बदलाव यह है कि जो बहुत कुछ पहले भरोसे पर माना जाता था, वह अब सार्वजनिक रिकॉर्ड है। घोषित पूर्णता तिथि दाखिल की जाती है, मौखिक वादा नहीं होती। कारपेट एरिया (carpet area) की परिभाषा कानून देता है, बिल्डर नहीं। अनुमतियाँ या तो पोर्टल पर हैं या नहीं हैं। जिस जाँच-पड़ताल के लिए कभी वकील और साइट विज़िट की ज़रूरत होती थी, उसकी शुरुआत अब एक सर्च से हो सकती है।

RERA के तहत कारपेट एरिया: वह परिभाषा जिसने विवाद खत्म किया

RERA से पहले, “सुपर बिल्ट-अप एरिया” का वही अर्थ होता था जो बिल्डर बताता था, और खरीदार नियमित रूप से ऐसी जगह के बड़े हिस्से के लिए भुगतान करते थे जिसे वे न उपयोग कर सकते थे, न पहचान सकते थे। अधिनियम ने कारपेट एरिया को कानून में ही परिभाषित करके और करार में उसका उल्लेख अनिवार्य करके इसे खत्म किया।

महाराष्ट्र के नियमों के तहत निर्धारित मॉडल विक्रय करार बुकिंग के बाद होने वाले बदलावों पर भी प्रावधान करता है। जहाँ वास्तव में दिया गया कारपेट एरिया तय क्षेत्र से कम हो, वहाँ प्रवर्तक को अतिरिक्त राशि ब्याज सहित लौटानी होगी। जहाँ यह ज़्यादा हो, वहाँ प्रवर्तक बढ़ोतरी के लिए केवल एक निर्धारित सीमा के भीतर ही शुल्क ले सकता है।

RERA पंजीकरण संख्या और प्रोजेक्ट की स्थिति कैसे जाँचें

कोई भी भुगतान करने से पहले खरीदार जो सबसे उपयोगी काम कर सकता है वह यही है, और इसमें कुछ ही मिनट लगते हैं। प्रोजेक्ट का पंजीकरण पेज प्रवर्तक द्वारा दाखिल एक सार्वजनिक रिकॉर्ड है।

1. राज्य प्राधिकरण का पोर्टल खोलें महाराष्ट्र के लिए यह maharera.maharashtra.gov.in है। हर राज्य का अपना पोर्टल है; किसी एग्रीगेटर के बजाय आधिकारिक पोर्टल का उपयोग करें, क्योंकि एग्रीगेटर की जानकारी पुरानी पड़ जाती है।
2. प्रोजेक्ट के नाम, प्रवर्तक के नाम या पंजीकरण संख्या से खोजें पंजीकरण संख्या हर विज्ञापन और हर होर्डिंग पर होती है — अधिनियम इसे अनिवार्य करता है। अगर किसी विज्ञापन में यह संख्या नहीं है, तो वह अपने आप में एक महत्वपूर्ण बात है।
3. प्रोजेक्ट पेज खोलें और दाखिल दस्तावेज़ पढ़ें घोषित पूर्णता तिथि, अपलोड की गई अनुमतियाँ, स्वीकृत नक्शा, ज़मीन के स्वामित्व के दस्तावेज़, और मुकदमों से जुड़ी जानकारी जाँचें।
4. तिमाही प्रगति रिपोर्ट पढ़ें यही वह हिस्सा है जिसे ज़्यादातर खरीदार छोड़ देते हैं, और यही सबसे ज़्यादा बताता है। प्रवर्तक हर तिमाही प्रगति का अपना विवरण दाखिल करता है। जो प्रोजेक्ट अपनी घोषित हैंडओवर तिथि से छह महीने पहले तीस प्रतिशत पूरा है, उसने अपने ही शब्दों में आपको कुछ बता दिया है।
5. प्रवर्तक के दूसरे प्रोजेक्ट जाँचें प्रोजेक्ट के बजाय प्रवर्तक का नाम खोजें। जिस डेवलपर के तीनों पंजीकृत प्रोजेक्ट अपनी घोषित तिथियों से पीछे चल रहे हों, उसका जोखिम साफ़ रिकॉर्ड वाले डेवलपर से अलग है।
6. एजेंट को भी जाँचें पंजीकृत प्रोजेक्ट में काम करने वाले एजेंटों का स्वयं पंजीकृत होना ज़रूरी है। एजेंट की पंजीकरण संख्या की पुष्टि करें।

प्लॉट और छोटे प्रोजेक्ट

जहाँ ज़मीन 500 वर्ग मीटर या उससे कम हो, या प्रोजेक्ट में सभी चरणों को मिलाकर आठ या उससे कम अपार्टमेंट हों, वहाँ पंजीकरण ज़रूरी नहीं है (राज्य इससे कम सीमा तय कर सकते हैं)। सीमा से ऊपर के प्लॉट वाले विकास भी इसके दायरे में आते हैं। सीमा से नीचे पंजीकरण ज़रूरी नहीं है — इसका अर्थ है कि पंजीकरण संख्या का न होना अपने आप में खतरे का संकेत नहीं है, लेकिन इसका यह अर्थ ज़रूर है कि अधिनियम की सुरक्षाएँ और पोर्टल की जानकारी आपको उपलब्ध नहीं होंगी।

शिकायत दर्ज करने से पहले जुटाए जाने वाले दस्तावेज़

MahaRERA शिकायत का फैसला मुख्यतः दस्तावेज़ों के आधार पर होता है। शिकायत दर्ज करने से पहले उन्हें ठीक से जुटाना ही ज़्यादातर काम है, और बिना दस्तावेज़ों के दर्ज शिकायत पर अक्सर राहत के बजाय उन्हें पेश करने के निर्देश मिलते हैं।

अगर आपका प्रोजेक्ट महाराष्ट्र से बाहर है

RERA एक केंद्रीय अधिनियम है, इसलिए ढाँचा हर जगह एक जैसा है: एक राज्य प्राधिकरण, एक पंजीकरण पोर्टल, उसी प्रावधान के तहत शिकायत, एक अपीलीय अधिकरण, और देरी पर वही मूल अधिकार। राज्य के अनुसार जो बदलता है वह है फीस, पोर्टल का स्वरूप, पंजीकरण की सीमाएँ और प्रक्रिया के नियम, क्योंकि हर राज्य ने अपने नियम बनाए हैं।

इसलिए इस पेज पर बताया गया तरीका दूसरी जगह भी लागू होता है। अपने राज्य का प्राधिकरण खोजें, प्रोजेक्ट खोजें, दाखिल दस्तावेज़ और तिमाही प्रगति रिपोर्ट पढ़ें, करार और भुगतान का रिकॉर्ड जुटाएँ, और उसी प्रावधान के तहत शिकायत दर्ज करें। स्थानीय स्तर पर आपको शिकायत की फीस, निर्धारित फॉर्म, और यह जाँचना चाहिए कि आपका राज्य ऑनलाइन शिकायत स्वीकार करता है या कागज़ी सेट माँगता है।

आप किन बातों की शिकायत कर सकते हैं

शिकायत दर्ज करना, चरण दर चरण

1. पोर्टल पर प्रोजेक्ट जाँचें maharera.maharashtra.gov.in पर प्रोजेक्ट खोजें और उसका पंजीकरण पेज खोलें। MahaRERA पंजीकरण संख्या, घोषित पूर्णता तिथि, और तिमाही प्रगति रिपोर्ट नोट करें। जो प्रासंगिक है उसे डाउनलोड करें या उसका स्क्रीनशॉट लें — ये प्रवर्तक के अपने दाखिल किए विवरण हैं।
2. अपने दस्तावेज़ जुटाएँ पंजीकृत विक्रय करार, आबंटन पत्र, किए गए भुगतान दिखाने वाली हर भुगतान रसीद और बैंक स्टेटमेंट, आपको मिले डिमांड लेटर, बिल्डर के साथ आपका पत्राचार, और ब्रोशर या विज्ञापन, अगर आप उसमें किए गए वादे पर निर्भर हैं।
3. पोर्टल पर पंजीकरण करें और शिकायत बनाएँ MahaRERA साइट पर शिकायत दर्ज करने के लिंक से यूज़र अकाउंट बनाएँ, शिकायत का विकल्प चुनें, और प्रोजेक्ट को उसकी पंजीकरण संख्या से पहचानें। MahaRERA एक सुलह और विवाद-समाधान मंच भी चलाता है, जहाँ बिल्डर समझौते के लिए तैयार हो वहाँ इसे आज़माना उचित है। फॉर्म में पक्षकार, प्रोजेक्ट, तथ्य, और माँगी गई राहत पूछी जाती है।
4. तथ्यों को तारीखवार क्रम में लिखें बुकिंग की तारीख, करार की तारीख, तारीखों सहित चुकाई गई राशि, करार में वादा की गई कब्ज़े की तारीख, वह तारीख कब बीती, और उसके बाद से क्या हुआ। कड़े शब्दों से ज़्यादा काम एक स्पष्ट घटनाक्रम करता है।
5. ठीक-ठीक बताएँ कि आप कौन-सी राहत चाहते हैं कब्ज़े में देरी के लिए ब्याज, ब्याज सहित रिफंड, मुआवज़ा, या निर्माण पूरा करके कब्ज़ा सौंपने का निर्देश। स्पष्ट रहें, क्योंकि प्राधिकरण वही राहत देता है जो माँगी जाती है।
6. फीस चुकाएँ और शिकायत जमा करें निर्धारित फीस ऑनलाइन चुकाएँ — फ़िलहाल प्रति शिकायत ₹5,000, हालाँकि भुगतान से पहले आपको पोर्टल पर राशि की पुष्टि कर लेनी चाहिए। पावती (acknowledgement) और शिकायत संख्या सँभालकर रखें।
7. सुनवाई में उपस्थित रहें सुनवाई पोर्टल के माध्यम से सूचीबद्ध और अधिसूचित होती है, और कई सुनवाई ऑनलाइन होती हैं। शिकायत संख्या सुरक्षित रखें; इसी से मामले को ट्रैक किया जाता है।

प्राधिकरण कौन-सी राहत दे सकता है

जहाँ प्रवर्तक तय तारीख तक निर्माण पूरा करने या कब्ज़ा सौंपने में विफल रहता है, वहाँ अधिनियम बताता है कि आबंटिती किन चीज़ों का हकदार है। आबंटिती दो रास्तों में से एक चुनता है:

• प्रोजेक्ट से हट जाना — और चुकाई गई राशि, निर्धारित दर पर ब्याज, और साथ में मुआवज़ा प्राप्त करना
• प्रोजेक्ट में बने रहना — और कब्ज़ा सौंपे जाने तक देरी के हर महीने का ब्याज प्राप्त करना

रिफंड और ब्याज का आदेश प्राधिकरण देता है; मुआवज़े के दावे का निर्णय MahaRERA के न्यायनिर्णायक अधिकारी करते हैं (धारा 71), इसलिए दावा उसी हिसाब से तैयार करें। इनके साथ-साथ, प्राधिकरण प्रवर्तक को प्रोजेक्ट पूरा करने, दोष-दायित्व अवधि के भीतर दोष ठीक करने, स्वीकृत नक्शे का पालन करने, और अधिनियम द्वारा लगाए गए अन्य दायित्व निभाने का निर्देश दे सकता है। वह पंजीकरण न कराने जैसे उल्लंघनों के लिए जुर्माना भी लगा सकता है।

अपील और आदेश का पालन

MahaRERA के आदेश के विरुद्ध अपील आदेश की प्रति मिलने के साठ दिनों के भीतर महाराष्ट्र भू-संपदा अपीलीय अधिकरण में होती है; पर्याप्त कारण होने पर देर से दायर अपील भी स्वीकार की जा सकती है। जहाँ प्रवर्तक खरीदार को भुगतान करने के आदेश के विरुद्ध अपील करता है, वहाँ उसे पहले ब्याज और मुआवज़े सहित पूरी देय राशि जमा करनी होती है (या किसी जुर्माने का कम से कम 30%) — यह प्रावधान इसलिए है कि अपील का इस्तेमाल केवल भुगतान टालने के लिए न हो।

जिस आदेश का पालन नहीं होता, वह भू-राजस्व के बकाया (arrear of land revenue) की तरह वसूल किया जा सकता है। व्यवहार में, जहाँ प्रवर्तक भुगतान नहीं करता, वहाँ ज़िला प्रशासन के माध्यम से वसूली वारंट जारी होते हैं। अगर आपके पक्ष में दिए गए आदेश का पालन नहीं होता, तो अगला कदम नई शिकायत नहीं, बल्कि वसूली आवेदन है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न