MahaRERA అంటే మహారాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority). ఇది రియల్ ఎస్టేట్ (నియంత్రణ మరియు అభివృద్ధి) చట్టం, 2016 (Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016) కింద ఏర్పాటైంది. స్వాధీనం ఆలస్యమైనా, మంజూరైన ప్లాన్ నుండి వైదొలగినా, లేదా ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించినా, ఇల్లు కొనుగోలుదారు రిజిస్టర్ అయిన ప్రాజెక్టుకు వ్యతిరేకంగా MahaRERA పోర్టల్‌లో నిర్ణీత ఫీజు చెల్లించి ఆన్‌లైన్‌లో ఫిర్యాదు చేయవచ్చు.
| నియంత్రణ సంస్థ | మహారాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (MahaRERA) |
| వర్తించే చట్టం | రియల్ ఎస్టేట్ (నియంత్రణ మరియు అభివృద్ధి) చట్టం, 2016 |
| ఎవరు దాఖలు చేయవచ్చు | నష్టపోయిన ఏ వ్యక్తి అయినా — అలాటీ (allottee), అలాటీల సంఘం లేదా రిజిస్టర్ అయిన వినియోగదారుల సంఘంతో సహా |
| ఏ నిబంధన కింద | RERA చట్టంలోని సెక్షన్ 31 |
| ఎక్కడ | ఆన్‌లైన్‌లో, maharera.maharashtra.gov.in లోని ఫిర్యాదు దాఖలు లింక్ ద్వారా |
| ఫీజు | ఒక్కో ఫిర్యాదుకు ₹5,000 (చెల్లించే ముందు ప్రస్తుత మొత్తాన్ని పోర్టల్‌లో సరిచూసుకోండి) |
| సాధారణ కారణాలు | స్వాధీనం ఆలస్యం, మంజూరైన ప్లాన్ నుండి వైదొలగడం, అన్యాయమైన క్లాజులు, ఇవ్వని సౌకర్యాలు, తప్పుడు ప్రకటనలు |
| లభించే ఉపశమనం | ఆలస్యానికి వడ్డీ, వడ్డీతో సహా వాపసు, పూర్తి చేయాలనే ఆదేశం; నష్టపరిహారాన్ని అడ్జుడికేటింగ్ ఆఫీసర్ (Adjudicating Officer) నిర్ణయిస్తారు |
| అప్పీల్ | మహారాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్‌కు, ఉత్తర్వు అందిన 60 రోజులలోపు |
| న్యాయవాది ప్రాతినిధ్యం | అనుమతి ఉంది, కానీ తప్పనిసరి కాదు |
MahaRERA అంటే ఏమిటి, అది ఏమి మార్చింది
MahaRERA అనేది మహారాష్ట్రలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని నియంత్రించే సంస్థ; ఇది రియల్ ఎస్టేట్ (నియంత్రణ మరియు అభివృద్ధి) చట్టం, 2016 కింద ఏర్పాటైంది. ఇది రాకముందు, స్వాధీనం తేదీ మూడేళ్లు ఆలస్యమైన కొనుగోలుదారుకు సివిల్ దావా లేదా వినియోగదారుల ఫిర్యాదు మాత్రమే మార్గాలుగా ఉండేవి; ఆ రెండింటికీ ఆలస్యం కంటే ఎక్కువ సమయం పట్టే అవకాశం ఉండేది.
ఆచరణలో ముఖ్యమైన మూడు విషయాలను ఈ చట్టం మార్చింది. ఒక పరిమితికి మించిన ప్రాజెక్టులు తప్పనిసరిగా రిజిస్టర్ కావాలి; రిజిస్టర్ అయ్యే వరకు వాటిని ప్రకటించడం గానీ అమ్మడం గానీ చేయకూడదు. కొనుగోలుదారుల నుండి వసూలు చేసిన మొత్తాలలో ఒక భాగాన్ని ఆ ప్రాజెక్టు కోసం ప్రత్యేక ఖాతాలో ఉంచాలి; దీనివల్ల ఒక ప్రాజెక్టు డబ్బును మరో ప్రాజెక్టుకు మళ్లించడం పరిమితమవుతుంది. అలాగే, వివాదాలను ఒక ప్రత్యేక వేదిక విచారిస్తుంది; దాని కాలపరిమితులు చట్టంలోనే రాసి ఉన్నాయి.
కొనుగోలుదారుకు దీని మొదటి ఆచరణాత్మక ఫలితం ఏమిటంటే, ప్రాజెక్టు రిజిస్ట్రేషన్ పేజీ ఒక పబ్లిక్ రికార్డు. అందులో మంజూరైన ప్లాన్, ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ, పొందిన అనుమతులు, ప్రమోటర్ (promoter) నివేదించిన త్రైమాసిక పురోగతి ఉంటాయి. లేకపోతే కేవలం నమ్మకంతో అంగీకరించాల్సిన చాలా విషయాలను సంతకం చేసే ముందే సరిచూసుకోవచ్చు.
RERA పూర్తి రూపం, చట్టం నిజంగా ఏమి చేస్తుంది
RERA అంటే రియల్ ఎస్టేట్ (నియంత్రణ మరియు అభివృద్ధి) చట్టం, 2016. ఇది కేంద్ర చట్టం, కానీ ఆచరణలో రియల్ ఎస్టేట్ రాష్ట్ర అంశం కాబట్టి, ప్రతి రాష్ట్రం దీని కింద తన సొంత అథారిటీని ఏర్పాటు చేసింది. మహారాష్ట్రది MahaRERA. ఇంతకుముందు లేని మూడింటిని ఈ చట్టం సృష్టించింది: తప్పనిసరి ప్రాజెక్టు రిజిస్ట్రేషన్, వేరుగా రక్షించబడిన ప్రాజెక్టు ఖాతా, చట్టబద్ధమైన కాలపరిమితులతో కూడిన ప్రత్యేక వేదిక.
ప్రమోటర్ నుండి చట్టం ఏమి కోరుతుంది
- ఏ యూనిట్‌నైనా ప్రకటించడం, మార్కెటింగ్ చేయడం, బుక్ చేయడం లేదా అమ్మడం చేసే ముందు ప్రాజెక్టును రిజిస్టర్ చేయాలి — భూమి విస్తీర్ణం లేదా అపార్ట్‌మెంట్ల సంఖ్యలో నిర్దేశిత పరిమితికి మించిన ప్రాజెక్టులకు
- అలాటీల నుండి వసూలైన మొత్తాలలో డెబ్బై శాతాన్ని జమ చేయాలి — ఒక ప్రత్యేక ఖాతాలో; దానిని ఆ ప్రాజెక్టు నిర్మాణానికి, భూమి ఖర్చుకు మాత్రమే ఉపయోగించాలి
- మంజూరైన ప్లాన్, లేఅవుట్, అనుమతులు, ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ, త్రైమాసిక పురోగతిని పోర్టల్‌లో వెల్లడించాలి
- ఏజెంట్లను రిజిస్టర్ చేయించాలి — రిజిస్టర్ అయిన ప్రాజెక్టులో వ్యవహరించే బ్రోకర్లు కూడా స్వయంగా రిజిస్టర్ అయి ఉండాలి
- స్వాధీనం అప్పగించిన ఐదు సంవత్సరాలలోపు దృష్టికి తెచ్చిన నిర్మాణ లోపాలను, లేదా పనితనం, నాణ్యత లేదా సేవలలోని లోపాలను సరిచేయాలి — ముప్పై రోజులలోపు, ఎలాంటి ఛార్జీ లేకుండా
- నిర్దేశిత గడువులలోపు అలాటీల సంఘాన్ని ఏర్పాటు చేయాలి, టైటిల్‌ను (హక్కును) బదలాయించాలి
కొనుగోలుదారుకు ఏమి మారింది
ఆచరణలో వచ్చిన మార్పు ఏమిటంటే, ఇంతకుముందు నమ్మకంతో అంగీకరించాల్సిన చాలా విషయాలు ఇప్పుడు పబ్లిక్ రికార్డులో ఉంటాయి. ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ నోటి మాటగా కాకుండా, ఫైల్ చేయబడుతుంది. కార్పెట్ ఏరియా (carpet area)ను బిల్డర్ తన ఇష్టం వచ్చినట్లు కాకుండా, చట్టమే నిర్వచిస్తుంది. అనుమతులు పోర్టల్‌లో ఉంటాయి, లేదా ఉండవు. ఒకప్పుడు న్యాయవాది సహాయం, స్థల సందర్శన అవసరమైన పరిశీలన (due diligence)లో చాలా భాగాన్ని ఇప్పుడు ఒక సెర్చ్‌తో మొదలుపెట్టవచ్చు.
RERA కింద కార్పెట్ ఏరియా: వివాదానికి ముగింపు పలికిన నిర్వచనం
RERA కంటే ముందు, “సూపర్ బిల్ట్-అప్ ఏరియా” అంటే బిల్డర్ ఏది చెబితే అదే; కొనుగోలుదారులు తాము ఉపయోగించలేని, గుర్తించలేని స్థలంలో పెద్ద భాగానికి తరచూ డబ్బు చెల్లించేవారు. చట్టంలోనే కార్పెట్ ఏరియాను నిర్వచించి, ఒప్పందంలో దానిని పేర్కొనాలని తప్పనిసరి చేయడం ద్వారా ఈ చట్టం దీనికి ముగింపు పలికింది.
| కార్పెట్ ఏరియాలో చేరేవి | కార్పెట్ ఏరియా నుండి మినహాయించినవి |
|---|---|
| అపార్ట్మెంట్ లోపల నికరంగా ఉపయోగించుకోదగిన నేల విస్తీర్ణం | బయటి గోడలు ఆక్రమించిన విస్తీర్ణం |
| అపార్ట్మెంట్ లోపలి విభజన గోడలు ఆక్రమించిన విస్తీర్ణం | సర్వీస్ షాఫ్ట్‌ల కింద ఉన్న విస్తీర్ణం |
| ప్రత్యేక (exclusive) బాల్కనీ లేదా వరండా విస్తీర్ణం | |
| ప్రత్యేక (exclusive) ఓపెన్ టెర్రస్ విస్తీర్ణం |
మార్కెటింగ్ సామగ్రిలో ఇప్పటికీ బిల్ట్-అప్ లేదా సూపర్ బిల్ట్-అప్ అంకెలు ఉండవచ్చు; అలా పేర్కొనకుండా ఏదీ ఆపదు. ముఖ్యమైనది రిజిస్టర్ అయిన అమ్మకపు ఒప్పందంలో పేర్కొన్న కార్పెట్ ఏరియా. బ్రోచర్‌లో 1,250 చదరపు అడుగులు అని, ఒప్పందంలో 820 చదరపు అడుగుల కార్పెట్ అని ఉంటే, అవి పరస్పర విరుద్ధం కావు — అవి రెండు వేర్వేరు కొలతలు, వాటిలో ఒకటి మాత్రమే చట్టబద్ధమైనది. రెండు ప్రాజెక్టులను నిజాయితీగా పోల్చాలనుకుంటే, కార్పెట్ ఏరియా ఆధారంగా చదరపు అడుగు ధరను పోల్చండి.
మహారాష్ట్ర నియమాల కింద నిర్దేశించిన నమూనా అమ్మకపు ఒప్పందం బుకింగ్ తర్వాత జరిగే మార్పుల గురించి కూడా చెబుతుంది. వాస్తవంగా అప్పగించిన కార్పెట్ ఏరియా ఒప్పందంలో అంగీకరించిన దానికంటే తక్కువగా ఉంటే, ప్రమోటర్ అదనంగా తీసుకున్న మొత్తాన్ని వడ్డీతో సహా వాపసు చేయాలి. ఎక్కువగా ఉంటే, ఆ పెరుగుదలకు ప్రమోటర్ నిర్దేశిత పరిమితిలోపు మాత్రమే ఛార్జీ వసూలు చేయవచ్చు.
RERA రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్, ప్రాజెక్టు స్థితిని ఎలా తనిఖీ చేయాలి
ఏ డబ్బు చెల్లించే ముందైనా కొనుగోలుదారు చేయగల అత్యంత ఉపయోగకరమైన పని ఇదే, దీనికి కొన్ని నిమిషాలే పడుతుంది. ప్రాజెక్టు రిజిస్ట్రేషన్ పేజీ అనేది ప్రమోటర్ ఫైల్ చేసిన పబ్లిక్ రికార్డు.
- రాష్ట్ర అథారిటీ పోర్టల్‌ను తెరవండి
మహారాష్ట్రకు అది
maharera.maharashtra.gov.in. ప్రతి రాష్ట్రానికి సొంత పోర్టల్ ఉంది; అగ్రిగేటర్ సైట్‌లలోని సమాచారం పాతబడిపోతుంది కాబట్టి, వాటికి బదులు అధికారిక పోర్టల్‌నే ఉపయోగించండి. - ప్రాజెక్టు పేరు, ప్రమోటర్ పేరు లేదా రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్‌తో వెతకండి రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్ ప్రతి ప్రకటనలో, ప్రతి హోర్డింగ్‌పై ఉంటుంది — చట్టం దానిని తప్పనిసరి చేసింది. ఏదైనా ప్రకటనలో అది లేకపోతే, అదే ఒక ముఖ్యమైన విషయం.
- ప్రాజెక్టు పేజీని తెరిచి ఫైలింగ్లను చదవండి ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ, అప్‌లోడ్ చేసిన అనుమతులు, మంజూరైన ప్లాన్, భూమి టైటిల్ పత్రాలు, వ్యాజ్యాల (litigation) వెల్లడింపులను తనిఖీ చేయండి.
- త్రైమాసిక పురోగతి నివేదికలను చదవండి చాలామంది కొనుగోలుదారులు వదిలేసే భాగం ఇదే, కానీ ఎక్కువ విషయాలు బయటపెట్టేది కూడా ఇదే. ప్రమోటర్ ప్రతి త్రైమాసికం తన పురోగతి వివరాలను స్వయంగా ఫైల్ చేస్తారు. ప్రకటించిన అప్పగింత తేదీకి ఆరు నెలల ముందు ముప్పై శాతం మాత్రమే పూర్తయిన ప్రాజెక్టు, తన మాటల్లోనే మీకు ఏదో చెబుతోంది.
- ప్రమోటర్ ఇతర ప్రాజెక్టులను తనిఖీ చేయండి ప్రాజెక్టు పేరుతో కాకుండా ప్రమోటర్ పేరుతో వెతకండి. రిజిస్టర్ అయిన మూడు ప్రాజెక్టులూ ప్రకటించిన తేదీలు దాటి నడుస్తున్న డెవలపర్, మంచి రికార్డు ఉన్న డెవలపర్ కంటే భిన్నమైన రిస్క్.
- ఏజెంట్‌ను కూడా తనిఖీ చేయండి రిజిస్టర్ అయిన ప్రాజెక్టులలో వ్యవహరించే ఏజెంట్లు స్వయంగా రిజిస్టర్ అయి ఉండాలి. ఏజెంట్ రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్‌ను సరిచూసుకోండి.
ప్రకటనలలో విరివిగా వాడే పదం ఇది, కానీ తప్పుదోవ పట్టించేది. అథారిటీ ప్రాజెక్టులను రిజిస్టర్ చేస్తుంది; వాటిని ఆమోదించదు, సమర్థించదు లేదా ధృవీకరించదు. రిజిస్ట్రేషన్ అనేది నాణ్యతకు హామీ కాదు, ప్రాజెక్టు పూర్తవుతుందనే ప్రకటన కూడా కాదు. చట్టం కోరిన వాటిని ప్రమోటర్ ఫైల్ చేశారని మాత్రమే దాని అర్థం. ఆ ఫైలింగ్లను చదవడం కొనుగోలుదారుడి పని, అసలు విలువ అక్కడే ఉంది.
ప్లాట్లు, చిన్న ప్రాజెక్టులు
భూమి 500 చదరపు మీటర్లు లేదా అంతకంటే తక్కువ ఉన్నా, లేదా అన్ని దశలు కలిపి ప్రాజెక్టులో ఎనిమిది లేదా అంతకంటే తక్కువ అపార్ట్‌మెంట్లు ఉన్నా రిజిస్ట్రేషన్ అవసరం లేదు (రాష్ట్రాలు ఇంకా తక్కువ పరిమితిని నిర్ణయించవచ్చు). పరిమితికి మించిన ప్లాట్ల అభివృద్ధి ప్రాజెక్టులు కూడా చట్టం పరిధిలోకి వస్తాయి. పరిమితి కంటే తక్కువ ఉంటే రిజిస్ట్రేషన్ అవసరం లేదు — అంటే రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్ లేకపోవడం దానంతట అదే ప్రమాద సంకేతం కాదు, కానీ చట్టం ఇచ్చే రక్షణలు, పోర్టల్ వెల్లడింపులు మీకు అందుబాటులో ఉండవని దాని అర్థం.
దాఖలు చేసే ముందు సేకరించాల్సిన పత్రాలు
MahaRERA ఫిర్యాదు చాలావరకు పత్రాల ఆధారంగానే నిర్ణయించబడుతుంది. దాఖలు చేసే ముందు వాటిని సరిగ్గా సమకూర్చుకోవడమే పనిలో ఎక్కువ భాగం; అవి లేకుండా దాఖలు చేసిన ఫిర్యాదులో ఉపశమనం కంటే, వాటిని సమర్పించమనే ఆదేశాలే ఎక్కువగా వస్తాయి.
| రిజిస్టర్ అయిన అమ్మకపు ఒప్పందం | ప్రధాన పత్రం. ఇందులో స్వాధీనం తేదీ, కార్పెట్ ఏరియా, చెల్లింపుల షెడ్యూల్ ఉంటాయి |
| కేటాయింపు లేఖ (allotment letter) | బుకింగ్‌ను, అసలు షరతులను రుజువు చేస్తుంది |
| చెల్లింపు రసీదులు, బ్యాంక్ స్టేట్‌మెంట్లు | ప్రతి చెల్లింపు, తేదీలతో సహా. బ్యాంక్ స్టేట్‌మెంట్లు రసీదులను బలపరుస్తాయి |
| అందిన డిమాండ్ లేఖలు | వాస్తవ పురోగతితో పోల్చి, ఏమి, ఎప్పుడు డిమాండ్ చేశారో చూపిస్తాయి |
| ప్రమోటర్‌తో జరిగిన ఉత్తరప్రత్యుత్తరాలు | ఈమెయిల్స్, లేఖలు, ముఖ్యంగా ఆలస్యాన్ని అంగీకరించే ఏదైనా |
| బ్రోచర్ లేదా ప్రకటన | హామీ ఇచ్చిన ఏదైనా సౌకర్యం లేదా ప్రకటనపై మీరు ఆధారపడుతున్నప్పుడు |
| పోర్టల్ నుండి త్రైమాసిక పురోగతి నివేదికలు | ప్రమోటర్ స్వయంగా ఫైల్ చేసిన వివరాలు — తరచూ ఫైల్‌లోని అత్యంత బలమైన ఆధారం |
| లోన్ మంజూరు, విడుదల (disbursement) లేఖలు | హోమ్ లోన్ నడుస్తూ, అప్పగించని ఫ్లాట్‌కు EMIలు చెల్లిస్తున్నప్పుడు |
త్రైమాసిక పురోగతి నివేదికలు, అప్‌లోడ్ చేసిన అనుమతులు సవరించబడవచ్చు. ఈరోజు ప్రాజెక్టు పేజీలో ఉన్న వాటిని, తేదీ కనిపించేలా, డౌన్‌లోడ్ చేసుకోండి లేదా స్క్రీన్‌షాట్ తీసుకోండి. తర్వాత ఫైలింగ్ మారితే, పాత వెర్షన్ మీ దగ్గర ఉంటుంది.
మీ ప్రాజెక్టు మహారాష్ట్ర బయట ఉంటే
RERA కేంద్ర చట్టం కాబట్టి, నిర్మాణం అన్నిచోట్లా ఒకటే: రాష్ట్ర అథారిటీ, రిజిస్ట్రేషన్ పోర్టల్, అదే నిబంధన కింద ఫిర్యాదు, అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్, ఆలస్యం విషయంలో అవే ప్రాథమిక హక్కులు. రాష్ట్రాన్ని బట్టి మారేవి ఫీజు, పోర్టల్ రూపకల్పన, రిజిస్ట్రేషన్ పరిమితులు, విధానపరమైన నియమాలు; ప్రతి రాష్ట్రం తన సొంత నియమాలను రూపొందించుకుంది.
కాబట్టి ఈ పేజీలో వివరించిన పద్ధతి ఇతర రాష్ట్రాలకూ వర్తిస్తుంది. మీ రాష్ట్ర అథారిటీని కనుగొనండి, ప్రాజెక్టు కోసం వెతకండి, ఫైలింగ్‌లు, త్రైమాసిక పురోగతి నివేదికలు చదవండి, ఒప్పందం, చెల్లింపుల రికార్డు సమకూర్చుకోండి, అదే నిబంధన కింద దాఖలు చేయండి. స్థానికంగా మీరు తనిఖీ చేయాల్సినవి: ఫిర్యాదు ఫీజు, నిర్దేశిత ఫారం, మీ రాష్ట్రం ఆన్‌లైన్ దాఖలును అంగీకరిస్తుందా లేక భౌతిక ప్రతుల సెట్ అవసరమా అనేది.
ఆలస్యానికి వడ్డీ చెల్లించాల్సి వచ్చినప్పుడు — ఏ పక్షం చెల్లించినా — రేటు ఒప్పందంలోని అంకె కాదు, రాష్ట్ర నియమాలు నిర్దేశించిన రేటే వర్తిస్తుంది. ఏ పక్షం చెల్లించినా రేటు ఒకటే ఉండాలని చట్టం కోరుతుంది; కాబట్టి ప్రమోటర్ ఆలస్యానికి తక్కువ వడ్డీ, కొనుగోలుదారుడి ఆలస్యానికి ఎక్కువ వడ్డీ నిర్ణయించే ఒప్పందాలు, చట్టం సరిదిద్దాలని ఉద్దేశించిన ఏకపక్ష క్లాజులకు సరిగ్గా ఉదాహరణలు.
మీరు దేని గురించి ఫిర్యాదు చేయవచ్చు
| స్వాధీనం ఆలస్యం | అమ్మకపు ఒప్పందంలోని తేదీ నాటికి స్వాధీనం ఇవ్వకపోవడం |
| ప్లాన్ నుండి వైదొలగడం | నిర్మాణం మంజూరైన ప్లాన్‌కు భిన్నంగా ఉండటం, లేదా సమ్మతి లేకుండా లేఅవుట్, ఉమ్మడి ప్రదేశాలు లేదా కార్పెట్ ఏరియా మారడం |
| ఇవ్వని సౌకర్యాలు | ఒప్పందంలో లేదా ప్రకటనలలో హామీ ఇచ్చిన సౌకర్యాలు కల్పించకపోవడం |
| తప్పుడు ప్రకటనలు | రిజిస్టర్ అయిన ప్రాజెక్టుకు సరిపోలని బ్రోచర్ లేదా ప్రకటనలలోని వాగ్దానాలు |
| ఏకపక్ష షరతులు | నిర్దేశిత నమూనా ఒప్పందం నుండి వైదొలగే షరతులు — ఉదాహరణకు, కొనుగోలుదారుడి ఆలస్యానికి జరిమానా విధిస్తూ, ప్రమోటర్ ఆలస్యానికి ఎలాంటి పర్యవసానం లేకుండా వదిలేయడం |
| రిజిస్ట్రేషన్ లేకపోవడం | చట్టం కోరే రిజిస్ట్రేషన్ లేకుండా ప్రాజెక్టును మార్కెటింగ్ చేయడం లేదా అమ్మడం |
| నిర్మాణ లోపాలు | లోపాల బాధ్యత కాలం (defect liability period)లో గమనించి, సరిచేయని లోపాలు |
| సొసైటీని ఏర్పాటు చేయకపోవడం | అవసరమైన గడువులోపు ప్రమోటర్ అలాటీల సంఘాన్ని ఏర్పాటు చేయకపోవడం లేదా టైటిల్‌ను బదలాయించకపోవడం |
ఆలస్యాన్ని, సేల్స్ ప్రతినిధి చెప్పిన దానితో గానీ బ్రోచర్ సూచించిన దానితో గానీ కాకుండా, రిజిస్టర్ అయిన అమ్మకపు ఒప్పందంలో పేర్కొన్న స్వాధీనం తేదీతో పోల్చి లెక్కిస్తారు. దాఖలు చేసే ముందు, ఒప్పందంలో ఆ తేదీని గుర్తించండి — ఫిర్యాదులో అత్యంత ముఖ్యమైన వాస్తవం అదే.
ఫిర్యాదు దాఖలు, దశలవారీగా
- పోర్టల్‌లో ప్రాజెక్టును తనిఖీ చేయండి
maharera.maharashtra.gov.inలో ప్రాజెక్టు కోసం వెతికి, దాని రిజిస్ట్రేషన్ పేజీని తెరవండి. MahaRERA రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్, ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ, త్రైమాసిక పురోగతి నివేదికలను నోట్ చేసుకోండి. సంబంధితమైన వాటిని డౌన్‌లోడ్ చేసుకోండి లేదా స్క్రీన్‌షాట్ తీసుకోండి — ఇవి ప్రమోటర్ స్వయంగా ఫైల్ చేసిన వివరాలు. - మీ పత్రాలను సమకూర్చుకోండి రిజిస్టర్ అయిన అమ్మకపు ఒప్పందం, కేటాయింపు లేఖ, చేసిన చెల్లింపులను చూపించే ప్రతి చెల్లింపు రసీదు, బ్యాంక్ స్టేట్‌మెంట్, మీకు అందిన డిమాండ్ లేఖలు, బిల్డర్‌తో మీ ఉత్తరప్రత్యుత్తరాలు, బ్రోచర్ లేదా ప్రకటనలో ఇచ్చిన హామీపై మీరు ఆధారపడుతుంటే అవి కూడా.
- పోర్టల్‌లో రిజిస్టర్ అయి ఫిర్యాదును సృష్టించండి MahaRERA సైట్‌లోని ఫిర్యాదు దాఖలు లింక్‌ను ఉపయోగించి యూజర్ ఖాతా సృష్టించండి, ఫిర్యాదు ఆప్షన్‌ను ఎంచుకోండి, రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్ ద్వారా ప్రాజెక్టును గుర్తించండి. MahaRERA ఒక సయోధ్య (conciliation) మరియు వివాద పరిష్కార వేదికను కూడా నడుపుతుంది; బిల్డర్ రాజీ పరిష్కారానికి సిద్ధంగా ఉన్నప్పుడు దానిని ప్రయత్నించడం మంచిది. ఫారంలో పక్షాలు, ప్రాజెక్టు, వాస్తవాలు, కోరుతున్న ఉపశమనం వివరాలు అడుగుతారు.
- వాస్తవాలను తేదీల వారీ క్రమంలో పేర్కొనండి బుకింగ్ తేదీ, ఒప్పందం తేదీ, తేదీలతో సహా చెల్లించిన మొత్తాలు, ఒప్పందంలో హామీ ఇచ్చిన స్వాధీనం తేదీ, అది దాటిపోయిన తేదీ, ఆ తర్వాత ఏమి జరిగింది. కఠినమైన భాష కంటే స్పష్టమైన కాలక్రమం ఎక్కువ పని చేస్తుంది.
- మీకు ఏ ఉపశమనం కావాలో స్పష్టంగా చెప్పండి స్వాధీనం ఆలస్యానికి వడ్డీ, వడ్డీతో సహా వాపసు, నష్టపరిహారం, లేదా పూర్తి చేసి అప్పగించాలనే ఆదేశం. కోరిన దానిపైనే అథారిటీ ఉపశమనం ఇస్తుంది కాబట్టి, నిర్దిష్టంగా ఉండండి.
- ఫీజు చెల్లించి సమర్పించండి నిర్దేశిత ఫీజును ఆన్‌లైన్‌లో చెల్లించండి — ప్రస్తుతం ఒక్కో ఫిర్యాదుకు ₹5,000, అయితే చెల్లించే ముందు ఆ మొత్తాన్ని పోర్టల్‌లో సరిచూసుకోవాలి. రసీదు (acknowledgement), ఫిర్యాదు నంబర్‌ను భద్రపరచుకోండి.
- విచారణలకు హాజరుకండి విచారణలు పోర్టల్ ద్వారా లిస్ట్ చేయబడి, తెలియజేయబడతాయి; చాలా విచారణలు ఆన్‌లైన్‌లో జరుగుతాయి. ఫిర్యాదు నంబర్‌ను జాగ్రత్తగా ఉంచుకోండి; దాని ద్వారానే కేసును ట్రాక్ చేస్తారు.
కవిత 2022లో థానేలోని ఒక రిజిస్టర్ అయిన ప్రాజెక్టులో ఫ్లాట్ బుక్ చేసుకుంది. అమ్మకపు ఒప్పందంలో డిసెంబర్ 2024 నాటికి స్వాధీనం అని నమోదైంది. 2026 మధ్య నాటికి భవనం పూర్తి కాలేదు, పోర్టల్‌లోని ప్రమోటర్ సొంత త్రైమాసిక పురోగతి నివేదికే పని షెడ్యూల్ కంటే చాలా వెనుకబడి ఉందని చూపిస్తోంది. ఒప్పందం, తన చెల్లింపుల రికార్డులు, ప్రమోటర్ ఫైల్ చేసిన పురోగతి నివేదికలను జతచేసి ఆమె ఫిర్యాదు దాఖలు చేసింది. ఆమె కోరిన ఉపశమనం ప్రత్యామ్నాయ రూపంలో ఉంది: ప్రాజెక్టులో కొనసాగితే ఆలస్యమైన ప్రతి నెలకు వడ్డీ, లేదా వైదొలగితే వడ్డీతో సహా వాపసు. ఫైల్‌లో అత్యంత బలమైన సాక్ష్యం ప్రమోటర్ సొంత ఫైలింగ్‌లే.
అథారిటీ ఇవ్వగల ఉపశమనం
అంగీకరించిన తేదీ నాటికి ప్రమోటర్ ప్రాజెక్టును పూర్తి చేయడంలో గానీ అప్పగించడంలో గానీ విఫలమైనప్పుడు అలాటీకి ఏ హక్కులు ఉంటాయో చట్టం పేర్కొంటుంది. అలాటీ రెండు మార్గాలలో ఒకదాన్ని ఎంచుకుంటారు:
- ప్రాజెక్టు నుండి వైదొలగడం — చెల్లించిన మొత్తాన్ని, నిర్దేశిత రేటు ప్రకారం వడ్డీతో పాటు, నష్టపరిహారంతో సహా పొందడం
- ప్రాజెక్టులో కొనసాగడం — స్వాధీనం అప్పగించే వరకు ఆలస్యమైన ప్రతి నెలకు వడ్డీ పొందడం
వాపసు, వడ్డీని అథారిటీ ఆదేశిస్తుంది; నష్టపరిహారం కోసం చేసే క్లెయిమ్‌ను MahaRERA అడ్జుడికేటింగ్ ఆఫీసర్ (సెక్షన్ 71) నిర్ణయిస్తారు, కాబట్టి దానిని తదనుగుణంగా రూపొందించండి. వీటితో పాటు, ప్రాజెక్టును పూర్తి చేయాలని, లోపాల బాధ్యత కాలంలో లోపాలను సరిచేయాలని, మంజూరైన ప్లాన్‌ను పాటించాలని, చట్టం విధించిన ఇతర బాధ్యతలను నెరవేర్చాలని అథారిటీ ప్రమోటర్‌ను ఆదేశించగలదు. రిజిస్టర్ చేయకపోవడం వంటి ఉల్లంఘనలకు జరిమానాలు కూడా విధించగలదు.
ఈ వేదికల పరిధులు ఒకదానితో ఒకటి కలుస్తాయి, ఏది ఎంచుకుంటారనే దానికి పర్యవసానాలు ఉంటాయి. RERA చట్టబద్ధమైన కాలపరిమితులతో, ప్రాజెక్టుపైనే అత్యంత విస్తృత అధికారాలు ఉన్న ప్రత్యేక నియంత్రణ సంస్థ. క్లెయిమ్ ప్రధానంగా సేవలో లోపం, నష్టపరిహారం కోసం అయితే వినియోగదారుల మార్గం సరిపోవచ్చు. ఒకే ఉపశమనం కోసం ఒకేసారి రెండు వేదికలలో పోరాడటం అనవసరమైన ఇబ్బందిని సృష్టిస్తుంది — దాఖలు చేసే ముందు, మీ వాస్తవాలకు ఏది సరిపోతుందో సలహా తీసుకోండి.
అప్పీల్, ఉత్తర్వు అమలు
MahaRERA ఉత్తర్వుకు వ్యతిరేకంగా అప్పీల్‌ను, ఉత్తర్వు ప్రతి అందిన అరవై రోజులలోపు మహారాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్‌లో దాఖలు చేయాలి; తగిన కారణం ఉంటే ఆలస్యంగా దాఖలు చేసిన అప్పీల్‌ను కూడా స్వీకరించవచ్చు. కొనుగోలుదారుకు చెల్లింపు చేయాలని ఆదేశించిన ఉత్తర్వుపై ప్రమోటర్ అప్పీల్ చేస్తే, ప్రమోటర్ ముందుగా వడ్డీ, నష్టపరిహారంతో సహా చెల్లించాల్సిన మొత్తం సొమ్మును (లేదా ఏదైనా జరిమానాలో కనీసం 30%) జమ చేయాలి — కేవలం చెల్లింపును ఆలస్యం చేయడానికి అప్పీళ్లను ఉపయోగించకుండా ఆపడానికి ఉద్దేశించిన నిబంధన ఇది.
పాటించని ఉత్తర్వు కింద చెల్లించాల్సిన మొత్తాన్ని భూమి శిస్తు బకాయి (arrear of land revenue) లాగా వసూలు చేయవచ్చు. ఆచరణలో, ప్రమోటర్ చెల్లించనప్పుడు జిల్లా యంత్రాంగం ద్వారా రికవరీ వారెంట్లు జారీ అవుతాయి. మీకు అనుకూలంగా వచ్చిన ఉత్తర్వును పాటించకపోతే, తదుపరి చర్య కొత్త ఫిర్యాదు కాదు, రికవరీ దరఖాస్తు.
అమ్మకపు ఒప్పందంపై సంతకం చేసే ముందు
Risk Analyser బిల్డర్ ఒప్పందాన్ని క్లాజు వారీగా చదివి, రిస్క్‌ను మీపైకి నెట్టే క్లాజులను గుర్తిస్తుంది — ఎలాంటి పర్యవసానం జోడించని స్వాధీనం తేదీలు, ఏకపక్ష రద్దు షరతులు, ఒక షెడ్యూల్‌లో మాత్రమే కనిపించే ఛార్జీలు.
మీ ఒప్పందాన్ని తనిఖీ చేయండి — ఉచితంప్రతి ప్లాన్‌లో మొదటి నెల ఉచితం · 30 రోజుల పాటు కార్డు అవసరం లేదు · మీరు అప్‌లోడ్ చేసే ఏదీ నిల్వ చేయబడదు, ఏ మోడల్‌కూ శిక్షణ ఇవ్వడానికి ఉపయోగించబడదు.
తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు
MahaRERA ఫిర్యాదు దాఖలు చేయడానికి నాకు న్యాయవాది అవసరమా?
లేదు. ఇల్లు కొనుగోలుదారులు నేరుగా ఉపయోగించేలా ఈ ప్రక్రియ రూపొందించబడింది, ఫిర్యాదు ఆన్‌లైన్‌లో దాఖలు చేయబడుతుంది. న్యాయవాది ప్రాతినిధ్యానికి అనుమతి ఉంది; మొత్తం పెద్దదైనప్పుడు, ఒప్పందంలో సంక్లిష్టమైన క్లాజులు ఉన్నప్పుడు, లేదా బిల్డర్ సాంకేతిక కారణాలతో వాదిస్తున్నప్పుడు దానిని పరిగణించడం మంచిది.
నా ప్రాజెక్టు MahaRERAలో రిజిస్టర్ కాకపోతే ఏమిటి?
రిజిస్టర్ కావాల్సిన ప్రాజెక్టు రిజిస్టర్ కాకపోవడమే ఒక ఉల్లంఘన, దాని గురించి ఫిర్యాదు చేయవచ్చు. రిజిస్ట్రేషన్ స్థితిని పోర్టల్‌లో వెతకవచ్చు. ఒక ప్రాజెక్టు రిజిస్టర్ కావాల్సి ఉండి కాకపోతే, ఆ వాస్తవం సాధారణంగా కొనుగోలుదారుడి స్థితికి అడ్డంకి కాకుండా సహాయమే చేస్తుంది.
స్వాధీనం కోసం ఎదురుచూడకుండా వాపసు కోరవచ్చా?
అంగీకరించిన తేదీ నాటికి ప్రమోటర్ పూర్తి చేయడంలో గానీ స్వాధీనం ఇవ్వడంలో గానీ విఫలమైనప్పుడు, అలాటీ ప్రాజెక్టు నుండి వైదొలగి వడ్డీ, నష్టపరిహారంతో సహా వాపసు కోరవచ్చు, లేదా కొనసాగి స్వాధీనం వచ్చే వరకు ఆలస్యమైన ప్రతి నెలకు వడ్డీ కోరవచ్చు అని చట్టం అనుమతిస్తుంది. ఎంపిక అలాటీదే.
MahaRERA ఫిర్యాదుకు ఎంత సమయం పడుతుంది?
అరవై రోజులలోపు పరిష్కరించాలని చట్టం భావిస్తుంది; అంతకుమించితే అథారిటీ కారణాలను నమోదు చేస్తుంది. ఆచరణలో కాలపరిమితులు అథారిటీ వద్ద ఉన్న కేసుల సంఖ్య, పక్షాల ప్రవర్తనను బట్టి మారుతాయి; కాబట్టి అరవై రోజులను హామీ ఇచ్చిన ఫలితంగా కాకుండా, చట్టం ఉద్దేశంగా పరిగణించండి.
చాలామంది కొనుగోలుదారులు కలిసి దాఖలు చేయవచ్చా?
అవును. అలాటీల సంఘం దాఖలు చేయవచ్చు, ఒకే ప్రాజెక్టులోని కొనుగోలుదారులు తరచూ కలిసి దాఖలు చేస్తారు. సమస్య ప్రాజెక్టు అంతటా ఒకేలా ఉన్నప్పుడు, వేర్వేరు ఫిర్యాదుల కంటే ఉమ్మడి ఫిర్యాదు సాధారణంగా బలంగా, సమర్థవంతంగా ఉంటుంది.
MahaRERA ఉత్తర్వు నాకు సంతృప్తి కలిగించకపోతే ఏమిటి?
ఉత్తర్వు ప్రతి అందిన అరవై రోజులలోపు మహారాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్‌కు అప్పీల్ చేయవచ్చు. కొనుగోలుదారుకు చెల్లించాలనే ఉత్తర్వుపై ప్రమోటర్ అప్పీల్ చేస్తే, ప్రమోటర్ ముందుగా వడ్డీ, నష్టపరిహారంతో సహా చెల్లించాల్సిన మొత్తం సొమ్మును జమ చేయాలి.
2017కి ముందు పూర్తయిన ప్రాజెక్టులకు RERA వర్తిస్తుందా?
చట్టం అమలులోకి వచ్చినప్పుడు కంప్లీషన్ సర్టిఫికెట్ (completion certificate) పొందని, కొనసాగుతున్న ప్రాజెక్టులకు చట్టం వర్తిస్తుంది; వాటిని రిజిస్టర్ చేయాల్సి వచ్చింది. ఆ సమయానికి ముందే కంప్లీషన్ సర్టిఫికెట్‌తో పూర్తిగా పూర్తయిన ప్రాజెక్టు దాని పరిధిలోకి రాదు; అక్కడ పరిష్కారం వినియోగదారుల లేదా సివిల్ ప్రొసీడింగ్స్‌లో ఉంటుంది.
RERA పూర్తి రూపం ఏమిటి?
RERA అంటే రియల్ ఎస్టేట్ (నియంత్రణ మరియు అభివృద్ధి) చట్టం, 2016. ప్రతి రాష్ట్రం దీని కింద తన సొంత అథారిటీని ఏర్పాటు చేసింది — మహారాష్ట్రది MahaRERA. మార్కెటింగ్‌కు ముందే ప్రాజెక్టు రిజిస్ట్రేషన్‌ను చట్టం తప్పనిసరి చేస్తుంది, కొనుగోలుదారుల డబ్బులో డెబ్బై శాతాన్ని ప్రత్యేక ప్రాజెక్టు ఖాతాలో వేరుగా రక్షిస్తుంది, చట్టబద్ధమైన కాలపరిమితులతో కూడిన ప్రత్యేక వేదికను సృష్టిస్తుంది.
'RERA ఆమోదించినది' అంటే ఏమిటి?
కచ్చితంగా చెప్పాలంటే, ఏమీ కాదు. అథారిటీ ప్రాజెక్టులను రిజిస్టర్ చేస్తుంది; వాటిని ఆమోదించదు, సమర్థించదు లేదా ధృవీకరించదు. రిజిస్ట్రేషన్ అంటే చట్టం కోరిన వాటిని — మంజూరైన ప్లాన్, అనుమతులు, ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ, త్రైమాసిక పురోగతి — ప్రమోటర్ ఫైల్ చేశారని అర్థం. ఇది నాణ్యతకు హామీ కాదు, పూర్తవుతుందనే భరోసా కూడా కాదు. ఆ ఫైలింగ్లను చదవడంలోనే అసలు విలువ ఉంది.
RERA కింద కార్పెట్ ఏరియా అంటే ఏమిటి?
అపార్ట్మెంట్ లోపల నికరంగా ఉపయోగించుకోదగిన నేల విస్తీర్ణం; లోపలి విభజన గోడలు ఆక్రమించిన విస్తీర్ణం ఇందులో చేరుతుంది, కానీ బయటి గోడలు, సర్వీస్ షాఫ్ట్లు, ప్రత్యేక బాల్కనీ లేదా వరండా విస్తీర్ణం, ప్రత్యేక ఓపెన్ టెర్రస్ విస్తీర్ణం చేరవు. ఇది చట్టంలో నిర్వచించబడింది, రిజిస్టర్ అయిన అమ్మకపు ఒప్పందంలో తప్పనిసరిగా ఉండాల్సిన అంకె ఇదే.
RERA రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్‌ను ఎలా తనిఖీ చేయాలి?
మీ రాష్ట్ర అథారిటీ పోర్టల్‌లో ప్రాజెక్టు కోసం గానీ రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్ కోసం గానీ వెతకండి — మహారాష్ట్రకు maharera.maharashtra.gov.in. ప్రాజెక్టు పేజీని తెరిచి ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ, అనుమతులు, మంజూరైన ప్లాన్, త్రైమాసిక పురోగతి నివేదికలను చదవండి. ప్రమోటర్ ఇతర ప్రాజెక్టులు, అవి ఎలా నడుస్తున్నాయో చూడటానికి ప్రమోటర్ పేరుతో కూడా వెతకండి.
ప్లాట్లకు RERA రిజిస్ట్రేషన్ తప్పనిసరా?
భూమి 500 చదరపు మీటర్లు లేదా అంతకంటే తక్కువ ఉంటే తప్ప, లేదా ప్రాజెక్టులో ఎనిమిది లేదా అంతకంటే తక్కువ అపార్ట్‌మెంట్లు ఉంటే తప్ప, రిజిస్ట్రేషన్ అవసరం (రాష్ట్రాలు ఈ పరిమితిని తగ్గించవచ్చు); ఆ పరిమితికి మించిన ప్లాట్ల అభివృద్ధి ప్రాజెక్టులు కూడా పరిధిలోకి వస్తాయి. పరిమితి కంటే తక్కువ ఉంటే రిజిస్ట్రేషన్ అవసరం లేదు; అంటే అలాంటి ప్రాజెక్టులకు పోర్టల్ వెల్లడింపులు, చట్టం ఇచ్చే ప్రాజెక్టు రక్షణలు అందుబాటులో ఉండవు.
మహారాష్ట్ర బయట RERA వర్తిస్తుందా?
అవును. ఇది కేంద్ర చట్టం; దాదాపు ప్రతి రాష్ట్రం, కేంద్రపాలిత ప్రాంతంలో దీని కింద ఒక అథారిటీ ఉంది, అదే ప్రాథమిక నిర్మాణం, అవే హక్కులతో. రాష్ట్రాన్ని బట్టి మారేవి ఫిర్యాదు ఫీజు, నిర్దేశిత ఫారం, రిజిస్ట్రేషన్ పరిమితులు, విధానపరమైన నియమాలు. పద్ధతి అదే; స్థానిక వివరాల కోసం మీ రాష్ట్ర అథారిటీని సంప్రదించండి.
సంబంధిత కథనాలు
- లోక్ అదాలత్: సమ్మతితో రాజీ పరిష్కారం, డిక్రీకి ఉండే బలంతోబిల్డర్ రాజీ పరిష్కారానికి సిద్ధంగా ఉన్నప్పుడు ఒక సమాంతర మార్గం
- FIR పూర్తి రూపం: దాని అర్థం, దానిని ఎలా దాఖలు చేయాలిప్రవర్తన నేరపూరిత విశ్వాస ఘాతుకం లేదా మోసం స్థాయికి చేరినప్పుడు
- POSH చట్టం 2013: అది ఏమి కోరుతుంది, ఫిర్యాదు ఎలా నడుస్తుందిడెవలపర్లు, ఏజెన్సీలకు కార్యాలయ బాధ్యతలు